OLG Düsseldorf Urteil vom 06.12.1991 - 22 U 114/91 (veröffentlicht am 06.12.1991)

Verfahrensgang

LG Krefeld (Aktenzeichen 5 O 545/90)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 18. April 1991 abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu Händen der Verwalterin, 209.000 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 19. Juli 1990 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 245.000 DM abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Die Sicherheiten können durch Bank- oder Sparkassenbürgschaft erbracht werden.

Beschwer für die Beklagte: 209.000 DM.

Tatbestand

Die Firma G. errichtete aufgrund der Generalübernehmerverträge vom 2. Mai 1983 … die im Urteilseingang bezeichneten Bauvorhaben für zwei Bauherrengemeinschaften, deren Gesellschafter später Mitglieder der nach Fertigstellung gebildeten Wohnungseigentümergemeinschaften wurden. Die G. beauftragte die Firma R. (RP) als Generalunternehmerin mit der schlüsselfertigen Erstellung der Bauvorhaben. Nach dem Generalunternehmervertrag vom 5. Mai/1. Juni 1983 war der RP das Recht eingeräumt, den vereinbarten Sicherheitseinbehalt durch eine Gewährleistungsbürgschaft abzulösen …. In Erfüllung dieser Vereinbarung übernahm die Beklagte durch Urkunde vom 12. Dezember 1985 … gegenüber der G. eine sogenannte Bürgschaft auf erstes Anfordern für Gewährleistungsansprüche gegen die RP bis zur Höhe von 209.000 DM mit einer Laufzeit bis zum 31. Dezember 1989. Am 24. Februar 1986 vereinbarte die G. mit der damaligen Verwalterin, der Firma F., die Abtretung aller aus dieser Bürgschaft entstehenden Ansprüche an die Wohnungseigentümergemeinschaften …. Nach Verschmelzung der G. mit der Firma F. (F.) trat die F. durch Vertrag vom 5. September 1988 auch die Gewährleistungsansprüche aus dem Generalunternehmervertrag mit der RP an die Wohnungseigentümergemeinschaften ab …, nachdem zwischenzeitlich Mängel an den Bauwerken auf getreten waren.

In der Eigentümerversammlung vom 29. April 1988 beschlossen die Wohnungseigentümer u. a., zum einen ein Beweissicherungsverfahren einzuleiten, zum anderen an die Stelle der F. die derzeitige Verwalterin (T) mit Wirkung vom 1. Januar 1989 einzusetzen …, nachdem die Geschäftsführer der T. erklärt hatten, die T. sei mit den aus der Sitzungsniederschrift der Eigentümerversammlung ersichtlichen Modifizierungen bereit, in den bisherigen Verwaltervertrag einzutreten. Den später abgeschlossenen schriftlichen Verwaltervertrag unterzeichnete der Geschäftsführer K. der T. unter dem Datum des 12. September 1988, der Miteigentümer Dr. G. als Verwaltungsbeirat unter dem Datum des 29. Januar 1990 ….

Mit Schreiben vom 7. Dezember 1989 nahmen Rechtsanwälte B. als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaften die Beklagte wegen der abgetretenen Gewährleistungsansprüche, der Rechtsnachfolgerin der G. gegen die RP aus der Bürgschaft vom 5. Dezember 1985 in Anspruch …. Mit Schreiben vom 22. Dezember 1989 …, zugegangen am 27. Dezember 1989, wiederholte die T. als Verwalterin die Inanspruchnahme der Beklagten aus der Bürgschaft. Schließlich erklärte auch die F. als Rechtsnachfolgerin der G. mit Schreiben vom 29. Dezember 1988 … mit Rücksicht auf die aufgetretenen Mängel die Inanspruchnahme der Beklagten und bat um Auszahlung der Bürgschaftssumme an die Wohnungseigentümergemeinschaften.

Die Kläger forderten die Beklagte zuletzt unter Fristsetzung zum 18. Juli 1990 vergeblich zur Zahlung auf. Sie haben unter Berufung auf das Beweissicherungsverfahren … behauptet: Die Bauvorhaben wiesen zahlreiche Mängel im Fundament- und Kellerbereich sowie in den Treppenhäusern und auf den Balkonen auf. Der Beseitigungsaufwand betrage insoweit mindestens 61.000 DM. Darüber hinaus löse sich in nahezu allen Wohnungen der Deckenputz, weil die Stahlbetondecken zu glatt seien und der Putz wegen einer als Trennschicht wirkenden Wachs- bzw. Ölschicht nicht hafte. Sie haben die Ansicht vertreten, die Beklagte rechtzeitig und wirksam in Anspruch genommen zu haben.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie zu Händen der T. 209.000 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 19. Juli 1990 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat sich darauf berufen, sie sei nicht vor Fristablauf am 31. Dezember 1989 wirksam in Anspruch genommen worden. Die T. sei im Jahre 1989 noch nicht wirksam zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaften bestellt gewesen. Unabhängig davon habe die T. keine Vollmacht zu ihrer, der Beklagten, Inanspruchnahme aus der Bürgschaft gehabt. Dies gelte insbesondere, soweit das Sondereigentum betroffen sei.

Das Landgericht hat die Klage durch Urteil vom 18. April 1991 … mit der Begründung abgewiesen, die Kläger hätten die Beklagte mangels wirksamer Vertretungsmacht der T. nicht rechtzeitig in Anspruch genommen …. Wegen des Sach- und Streitstandes erster Instanz und der Begründung im übrigen wir...