OLG Düsseldorf Urteil vom 04.12.1996 - 9 U 92/96 (veröffentlicht am 04.12.1996)

Verfahrensgang

LG Kleve (Aktenzeichen 3 O 437/95)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 5. März 1996 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kleve unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels hinsichtlich des Zahlungsbetrages teilweise dahin geändert, daß die von der Beklagten Zug um Zug zu leistende Zahlung lediglich 311.993,89 DM nebst 4 % Zinsen von 308.219,62 DM vom 19. Oktober 1995 an und 4 % Zinsen von 3.774,27 DM vom 16. Januar 1996 an beträgt und die weitergehende Zahlungsklage abgewiesen wird.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin abwenden gegen Sicherheit in Höhe von 400.000 DM, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Sicherheiten können durch Bürgschaft einer Großbank oder öffentlichen Sparkasse mit Sitz in Deutschland geleistet werden.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagte im Rahmen des großen Schadensersatzes auf Rückabwicklung des Kaufes einer Eigentumswohnung in Anspruch.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 24. August 1994 erwarb die Klägerin von der Beklagten 37/1.000 Miteigentumsanteile am Grundbesitz H. Straße … in B. verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. … im …. Obergeschoß rechts, 55,99 qm groß, zum Kaufpreis von 275.000 DM. Der notarielle Kaufvertrag enthält einen Gewährleistungsausschluß, § 5 Nr. 2:

„Der Käufer hat den Vertragsgegenstand besichtigt. Er erklärt, daß ihm Inhalt, Umfang, Beschaffenheit und Ausstattung des Kaufgegenstandes und die sonstigen tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse des Wohnungseigentums, insbesondere die Beschaffenheit des Grundstückes bekannt ist. Nach Maßgabe des Vorstehenden übernimmt der Käufer den Kaufgegenstand in dem derzeitigen, ihm bekannten Zustand ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit. Für Mängel des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums haftet der Verkäufer daher nicht.”

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwei widerstreitenden Eigentümergruppen (eine davon ist die sogenannte S.-Gruppe). Seit dem Jahre 1987, als ein der S.-Gruppe zuzurechnender Verwalter von einem neuen Verwalter abgelöst wurde, gab es mehr als 100 WEG-Verfahren, weil die Mitglieder der S.-Gruppe das Wohngeld nicht bezahlten und Wohnungseigentümerbeschlüsse anfochten. Für das Jahr 1993 erhob der Verwalter eine Sonderumlage für Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 36.492 DM (Anteil für das Kaufobjekt 1.350 DM). Zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages bestand ein Stimmenverhältnis zwischen den Gruppen von 10 : 10. Eine weitere Stimme betreffend eine im Zwangsversteigerungsverfahren befindliche Wohnung übte der Verwalter aus. Diese Wohnung wurde am 19. April 1995 Herrn S. zugeschlagen. Die Beklagte war auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 8. März 1993 (TOP 8) in den Verwaltungsbeirat gewählt worden. Inzwischen ist – wegen der Streitigkeiten der beiden Eigentümergruppen – durch Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 10. August 1995 – 762 (WEG) 242/95 – ein Notverwalter bestellt worden.

In Bädern anderer Eigentumswohnungen des Gesamtobjektes war die horizontale Dichtung unter Estrich und Fliesen mangelhaft. Deshalb wurde sie in drei Bädern Ende 1992 erneuert. Die Kosten in Höhe von 27.972,40 DM wurden durch Sonderumlage erhoben (vgl. Rundbrief vom 8. März 1993 und Protokoll der Eigentümerversammlung vom 8. März 1993, TOP 6). Mit Rundbrief vom 8. März 1993 hatte der Verwalter den Wohnungseigentümern mitgeteilt, daß Ende April 1993 die nächsten fünf Bäder saniert und die Kosten durch Sonderumlage erhoben werden sollten. Mit Protokoll vom 19. Mai 1993 TOP 5 wurde die Abrechnung der Sonderumlage für die Sanierung eines weiteren Bades (L.) genehmigt. Die Beklagte hatte das Bad in der ihr gehörenden Eigentumswohnung auf eigene Kosten sanieren lassen.

Sanierungsbedürftig sind im Gesamtobjekt weiter die Schornsteine, Eisenträger im Keller und die Balkongeländer. Dies teilte der Verwalter den Wohnungseigentümern mit Ladung vom 24. Mai 1994 zur Eigentümerversammlung vom 31. Mai 1994 mit, wobei er die Höhe der Sonderumlage mit insgesamt 135.000 DM ermittelt hatte (für das Kaufobjekt 4.995 DM anteilig). Die Wohnungseigentümer lehnten es auf der Versammlung vom 31. Mai 1994 ab, die Bildung einer entsprechenden Sonderumlage zu genehmigen. Das Protokoll dieser Versammlung hat die Klägerin unstreitig erhalten, streitig ist, ob dem Protokoll die Kostenaufstellung beigefügt war.

Die Klägerin machte mit Anwaltsschreiben vom 7. August 1995 Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung geltend und hat am 12. September 1995 Klage erhoben.

Sie hat gemeint, die Beklagte habe sie arglistig über die Zerstrittenheit der Wohnungseigentümer getäuscht. Bereits 1992 seien Rechtsverfolgungskosten in Höhe von insgesamt 48.320,01 DM entstanden. Ein Ende der Streitigkeiten sei nicht abzusehen. Die Streitigkeiten seien als Fehler im Sinne von § 459 Abs. 1 BGB zu bewerten. Sie führten zu einer g...