OLG Düsseldorf Urteil vom 02.02.2012 - I-10 U 102/11

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Transparenz einer Betriebskostenumlagevereinbarung.

2. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes. Vielmehr obliegt es zunächst dem Mieter, den Kostenansatz des Vermieters und die diesem zugehörigen Einzelkosten aufgrund einer Einsichtnahme in die den streitgegenständlichen Kostenarten zugrunde liegenden Belege substantiiert zu bestreiten.

3. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte aber auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben.

Normenkette

BGB § 307

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 26.05.2011; Aktenzeichen 9 O 469/10)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 26.5.2011 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des LG Düsseldorf - Einzelrichterin - wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Das LG hat die Beklagte zutreffend zur Zahlung rückständiger Betriebskosten aus der Betriebskostenabrechnung 2007 vom 30.10.2008 i.H.v. 8.330 EUR verurteilt. Die erteilte Abrechnung genügt den in § 259 BGB gestellten Anforderungen und weist keine zu ihrer Unwirksamkeit führenden formellen Mängel auf. Die hiergegen gerichteten materiellen Berufungsangriffe sind unbegründet. Der Senat folgt den Gründen des angefochtenen Urteils nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.

1. Die mietvertragliche Umlagenvereinbarung ist in Bezug auf die streitgegenständlichen Kühlungskosten nicht gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen Verstoßes gegen das Transparenzverbot unwirksam. Danach sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (BGH, Urt. v. 23.2.2011 - XII ZR 101/09; NZM 2007, 516; Senat, Urt. v. 15.12.2011, I-10 U 96/11).

Hieran gemessen teilt der Senat die Bedenken der Beklagten gegen die Transparenz der Umlagenvereinbarung nicht. Welche Betriebskosten von der Beklagten im Wege der Abrechnung zu tragen sind, ergibt sich aus § 4 MV. Danach zählen - soweit hier von Interesse - zu den Betriebskosten gem. § 4 Nr. 2b alle in der Anlage 7c des Mietvertrages aufgeführten Kosten ohne Erfassung des mieterspezifischen Verbrauchs (sog. Betriebskosten II) sowie gem. § 4 Nr. 2c alle in Anlage 7d des Mietvertrages aufgeführten Kosten mit Erfassung des mieterspezifischen Verbrauchs (sog. Betriebskosten III). Nach welchem Umlageschlüssel die Verteilung der Betriebskosten II und III vorgenommen wird, folgt aus § 4 Nr. 3 MV. Betriebskosten II werden gem. § 4 Nr. 3b im Verhältnis der Mietfläche zur gesamten Mietfläche, die klimatisiert/mit Umluft gekühlt wird, umgelegt. Betriebskosten III sind gem. § 4 Nr. 3c nach Verbrauch abzurechnen, soweit nicht gesetzliche Regelungen entgegenstehen. Aus diesem Gesamtzusammenhang der zu den Betriebskosten II und III getroffenen Regelungen erschließt sich auch für einen technischen Laien ohne weiteres, welche Betriebskosten mit ihm abgerechnet werden können und dass die Betriebskostenvereinbarung insoweit zwischen den Betriebskosten einer "zentralen Anlage zur Umluftkühlung" und den Betriebskosten einer "zentralen Kühlanlage" differenziert, bei der es sich, wie ein Vergleich zwischen den in der Anlage 7c und 7d aufgeführten Einzelkosten zeigt, nur um eine wassergekühlte zentrale Kühlanlage handeln kann. Damit ist dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB Genüge getan.

Ansatzpunkte für eine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 2 BGB sind nicht ansatzweise erkennbar.

2. Der Senat teilt im Übrigen die Auffassung des LG, dass die Beklagte ungeachtet der ihr vorprozessual erteilten divergierenden Verwaltererklärungen erhebliche Einwendungen gegen die streitgegenständliche Betriebskostenposition nicht erhoben hat. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes (BGH, Urt. v. 6.7.2011 - VIII ZR 340/10). Vielmehr obliegt es zunächst dem Mieter, den Kostenansatz des Vermieters und die diesem zugehörigen Einzelkosten aufgrund einer Einsichtnahme in die den streitgegenständlichen Kostenarten zugrunde liegenden Belege substantiiert zu bestreiten (BGH, Beschl. v. 13.9.2011 - V...