OLG Düsseldorf Beschluss vom 22.08.1984 - 3 W 256/84

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuchsache

Verfahrensgang

AG Wuppertal

LG Wuppertal (Aktenzeichen 6 T 403/84)

Tenor

Der angefochtene Beschluß des Landgerichts und die Zwischenverfügung des Rechtspflegers des Amtsgerichts Wuppertal vom 26. April 1984 werden aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, von den in der Zwischenverfügung geäußerten Bedenken gegen die beantragte Umschreibung abzusehen.

Beschwerdewert: 5.000 DM.

Gründe

Mit notariellem Vertrag vom 1. Dezember 1983 haben die Beteiligten zu 1 das im Eingang näher bezeichnete Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 2 veräußert und die Eigentumsumschreibung bewilligt. Nach dem eingetragenen Inhalt des Wohnungseigentums bedarf die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters. Verwalter ist gegenwärtig der Beteiligte … In der Kaufvertragsurkunde heißt es insoweit:

„Verwalter des Wohnungseigentums ist Herr …, der dem Verkauf in dieser Urkunde in seiner Eigenschaft als Verwalter zustimmt.”

Hinsichtlich der unter dem 27. März 1984 beantragten Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligten zu 2 hat der Rechtspfleger des Amtsgerichts mit Zwischenverfügung vom 3. April 1984 beanstandet, soweit Herr … als Verwalter der Veräußerung seines Wohnungseigentums zugestimmt habe, liege eine Interessenkollision im Sinne des § 181 BGB vor. Es sei entweder der Nachweis zu erbringen, daß der Verwalter insofern von den Beschränkungen des § 181 BGB durch die Wohnungseigentümergemeinschaft befreit ist oder die Zustimmung des Verwalters sei durch Einwilligungserklärung der übrigen Wohnungseigentümer zu ersetzen.

Diese Beanstandung hat das Amtsgericht – Rechtspfleger – durch Zwischenverfügung vom 26. April 1984 unter erneuter Fristsetzung aufrechterhalten.

Die nach Nichtabhilfe durch den Rechtspfleger und den Amtsrichter als Beschwerde geltende Erinnerung des Notars ist durch den Beschluß des Landgerichts vom 5. Juni 1984 zurückgewiesen worden. Auf die Gründe dieses Beschlusses wird Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die namens der Beteiligten eingelegte weitere Beschwerde des Notars, mit der er geltend macht: Gemäß § 182 Abs. 1 BGB könne der Zustimmungsberechtigte den Erklärungsempfänger wählen, ohne die Vorschrift des § 181 BGB zu verletzen, auch wenn er selbst an dem zu genehmigenden Rechtsgeschäft beteiligt sei. Vorliegend lägen zwei Zustimmungserklärungen vor, nämlich gegenüber den Veräußerern und den Erwerbern, von denen jede allein geeignet sei, die Wirksamkeit des genehmigten Rechtsgeschäfts herbeizuführen. § 181 BGB greife auch deshalb nicht ein, weil der Verwalter die Zustimmung als mittelbarer Vertreter im eigenen Namen erteilt habe. Schließlich habe er auch in Erfüllung einer Verbindlichkeit gehandelt.

Im einzelnen wird auf den Akteninhalt, insbesondere auf § 6 Abs. 3 und § 5 Abs. 4 der zur Teilungserklärung gehörenden Gemeinschaftsordnung verwiesen.

Die weitere Beschwerde ist gemäß § 78, 80 GBO zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und der Zwischenverfügung des Grundbuchamts. Die Entscheidungen der Vorinstanzen beruhen nämlich auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 78 GBO, 550 ZPO).

Die erklärte Auflassung ist nicht im Hinblick auf § 181 BGB schwebend unwirksam. Die Zustimmung des Mitveräußerers … in seiner Eigenschaft als Verwalter verstößt nicht gegen § 181 BGB. Diese Vorschrift ist vorliegend weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.

Eine unmittelbare Anwendung dieser Bestimmung kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil es sich bei der Zustimmung des Verwalters um ein einseitiges empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft handelt und weil der Verwalter bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung als Treuhänder der Wohnungseigentümer in verdeckter (mittelbarer). Stellvertretung auftritt, somit keine offene Stellvertretung vorliegt (vgl. BayObLGZ 1980, 29). Allerdings wird auch in dem Falle der einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärung die Anwendung des § 181 BGB allgemein befürwortet (vgl. MünchKomm./Thiele, § 181 Rn. 13 m.w.N.). Der Vertreter kann daher grundsätzlich die erforderliche Willenserklärung nicht wirksam im Namen des Vertretenen abgeben und im eigenen Namen empfangen und umgekehrt. Ob dies auch dann gilt, wenn die einseitige Erklärung von einem mittelbaren Vertreter oder einem sogenannten Amtswalter im eigenen Namen abgegeben wird (s. hierzu Staudinger-Dilcher, BGB, 12. Aufl., § 181 Rn. 28; BGB – RGRK – Steffen, 12. Aufl., § 181 Rdn. 8), kann dahingestellt bleiben. Denn die Zustimmung des Verwalters ist hier auch dann wirksam erteilt, wenn man § 181 BGB grundsätzlich für entsprechend anwendbar hält.

Der Senat geht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Interesse der Klarheit und der Sicherheit des Rechtsverkehrs davon aus, daß § 181 BGB als eine formale Ordnungsvorschrift aufzufassen ist, bei der der Interessengegensatz zwar das gesetzgeberische Motiv, aber zur Tatbestandserfüllung grundsätzlich weder erforderlich noch ausreichend ist (BGHZ...