OLG Düsseldorf Beschluss vom 20.01.1997 - 3 Wx 432/96

Verfahrensgang

AG Wuppertal (Aktenzeichen 98 UR II 155/95 WEG)

LG Wuppertal (Aktenzeichen 6 T 285/96)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2 bis 5 tragen die gerichtlichen Kosten der weiteren Beschwerde.

Die Kosten der Nebenintervention im dritten Rechtszug trägt die Beteiligte zu 7.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes und der Nebenintervention: 30.000,00 DM.

Gründe

I.

Durch Teilungserklärung vom 18. Dezember 1993 hat die teilende Eigentümerin, die Beteiligte zu 5, das mit einem Vorder- und einem Hinterhaus bebaute Grundstück G. …, a in W. in Wohnung- bzw. Teileigentum aufgeteilt.

In der Teilungserklärung ist u. a. folgendes bestimmt:

§ 4

1. …

2. Die Einheiten Aufteilungsplan Nr. 1 bis mit 5 einerseits und die Einheit Aufteilungsplan Nr. 6 andererseits sollen, soweit dies möglich ist und nicht zwingend gesetzlichen Vorschriften entgegenstehen, wirtschaftlich getrennt verwaltet werden; d. h. es sollen

   • separate Versicherungsverhältnisse vereinbart werden,
   • Abrechnungen separat vorgenommen werden,
   • separate Instandhaltungsrücklagen gebildet werden,
   • Instandhaltungen und Instandsetzungen getrennt beschlossen und getrennt durchgeführt werden unter getrennter Kostenübernahme.

§ 5

Der Eigentümer bewilligt und beantragt in das Grundbuch einzutragen:

1. die Teilung des in § 1 genannten Grundstückes gemäß § 2 dieser Erklärung in Verbindung mit Anlage I und II und III.
2. die bezüglich des Verhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander bestimmte Abweichung und Ergänzung zum Wohnungseigentumsgesetz als Inhalt des Sondereigentums gemäß § 3 Abs. 2 und 3 dieser Urkunde.

Der Beteiligte zu 1 hat sein Teileigentum (Hinterhaus) mit notariellem Vertrag vom 19. Mai 1995 von dem Ersterwerber S. erworben. Das Hinterhaus befindet sich in einem schlechten baulichen Zustand und bedarf einer umfangreichen Sanierung.

Die Beteiligten streiten darüber, ob bezüglich des Vorder- und Hinterhauses eine getrennte Verwaltung wie bei zwei selbständigen Wohnungseigentümergemeinschaften geführt werden und die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums auch getrennt abgerechnet werden sollen.

Der Beteiligte zu 1 hat die Feststellung begehrt, die Verwaltung und Kostentragung für das Gemeinschaftseigentum obliege bis zu einer gegenteiligen gültigen Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur gemeinschaftlich.

Nachdem in einer Versammlung die Wohnungseigentümer am 27. Februar 1996 im Hinblick auf § 4 Ziffer 2 der Teilungserklärung beschlossen hatten:

Die Einheiten im Aufteilungsplan Nr. 1 bis 5 einerseits und die Einheit im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichnet andererseits werden wirtschaftlich getrennt verwaltet.

Es werden separate Versicherungsverhältnisse vereinbart.

Die Abrechnungen werden getrennt vorgenommen, sofern sie trennbar sind.

Die Instandhaltungsrücklagen werden getrennt gebildet.

Auch hinsichtlich anstehender Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen werden die Einheiten Nr. 1 bis 5 einerseits und die Einheit Nr. 6 andererseits wie zwei selbständige Wohnungseigentümergemeinschaften behandelt. Es werden getrennte Beschlüsse gefaßt und die bei der Einheit Nr. 6 anfallenden Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung werden von dem jeweiligen Eigentümer der Nr. 6 allein getragen und die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung hinsichtlich der Einheiten Nr. 1 bis Nr. 5 werden von den jeweiligen Eigentümer der Nr. 1 bis 5 allein getragen,

hat der Beteiligte zu 1 mit am 6. März 1996 beim Amtsgericht eingegangenen Schriftsatz beantragt,

den Beschluß vom 27. Februar 1996 für ungültig zu erklären.

Die Beteiligten zu 2 bis 5 haben die Auffassung vertreten, § 4 der Teilungserklärung sehe eine getrennte Verwaltung und Kostenverteilung bezüglich Vorder- und Hinterhaus für die Wohnungseigentümergemeinschaft verbindlich vor. Der Beschluß vom 27. Februar 1996 sei nur zur Klarstellung erfolgt.

Das Amtsgericht hat den Anträgen des Beteiligten zu 1 entsprochen.

Die Beteiligten zu 2 bis 5 haben sofortige Beschwerde eingelegt und vorgetragen, § 4 der Teilungserklärung habe die Wirkung einer Vereinbarung, da der Beteiligte zu 1 den gesamten Inhalt der Teilungserklärung beim Erwerb seines Teileigentums gekannt habe. Es sei – gerade auch wegen des bekannt schlechten baulichen Zustandes des Hinterhauses – unbillig, die Sanierungskosten für das Teileigentum des Beteiligten zu 1 allen Wohnungseigentümern aufzubürden. Es verstoße deshalb gegen Treu und Glauben, wenn der Beteiligte zu 1 sich auf die teilweise Nichteintragung der Teilungserklärung im Grundbuch berufe.

Die Beteiligten zu 2 bis 5 haben dem die Teilungserklärung beurkundenden Notar Dr. W. und der Beteiligten zu 7 den Streit verkündet, letztere ist dem Verfahren auf Seiten der Beteiligten zu 2 bis 5 beigetreten.

Die Beteiligten zu 2 bis 5 haben einen Hilfsgegenantrag gestellt, mit dem sie die Feststellung begehren:

Hinsichtlich der Wohnungseigentümergemeinschaft G. … a in W. gilt bezüglich der Einheiten im Aufteilungsplan mi...