OLG Düsseldorf Beschluss vom 16.09.1998 - 3 Wx 366/98

Leitsatz (redaktionell)

1. Der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer ist oder mit dem Wohnungseigentümer wirtschaftlich so stark verbunden ist, daß man sie interessengemäß als Einheit betrachten kann, ist von der Abstimmung über die Kündigung des Verwaltervertrages ausgeschlossen, da es sich insoweit um ein Rechtsgeschäft iSd WEG § 25 Abs 5 (juris: WoEigG) handelt.

2. Der einem Stimmverbot unterliegende Verwalter ist auch nicht aufgrund der ihm von anderen Wohnungseigentümern erteilten Vollmachten zur Vertretung berechtigt.

Orientierungssatz

1. Der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer ist oder mit dem Wohnungseigentümer wirtschaftlich so stark verbunden ist, daß man sie interessengemäß als Einheit betrachten kann, ist von der Abstimmung über die Kündigung des Verwaltervertrages ausgeschlossen, da es sich insoweit um ein Rechtsgeschäft iSd WEG § 25 Abs 5 (juris: WoEigG) handelt.

2. Der einem Stimmverbot unterliegende Verwalter ist auch nicht aufgrund der ihm von anderen Wohnungseigentümern erteilten Vollmachten zur Vertretung berechtigt.

Verfahrensgang

LG Krefeld (Beschluss vom 20.07.1998; Aktenzeichen 6 T 155/98)

AG Krefeld (Beschluss vom 13.03.1998; Aktenzeichen 38 UR II 133/97 WEG)

Tenor

1. Der Beschluß des Landgerichts Krefeld vom 20. Juli 1998 wird aufgehoben und der Beschluß des Amtsgerichts Krefeld vom 13. März 1998 wiederhergestellt.

2. Die Beteiligten zu 2 tragen als Gesamtschuldner die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Beschwerdewert: 19.904,00 DM.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten zu 1 sind Mitglieder der aus der Anlage ersichtlichen Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Geschäftsführer der Verwalterin, der … GmbH, ist gleichzeitig Geschäftsführer der Wohnungseigentümerin B. GmbH.

In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 30.9.1997 stimmten die Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen unter TOP 12 über die Kündigung und unter TOP 13 über die Verlängerung des Verwaltervertrages ab. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung stimmten 39.068 Miteigentumsanteile für eine Kündigung und gegen eine Verlängerung, 43.681 Miteigentumsanteile gegen eine Kündigung und für eine Verlängerung des Verwaltervertrages. Die Verwalterin nahm an der Abstimmung als Bevollmächtigte der Wohnungseigentümer K. S. und B. … GmbH teil und stimmte für diese gegen eine Kündigung und für eine Verlängerung des Verwaltervertrages, wobei alleine die B. … GmbH insgesamt 11.383 der Miteigentumsanteile halt (Wohnung 15 und 17).

Die Beteiligten zu 1 haben die Ungültigerklärung der zu TOP 12 und 13 gefaßten Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung und die Feststellung begehrt, daß der Verwaltervertrag mit der P. GmbH zum 31.7.1998 gekündigt ist.

Sie vertreten die Ansicht, die Verwalterin sei gemäß § 25 Abs. 5 WEG nicht berechtigt gewesen, über die Frage der Kündigung/Verlängerung des Verwaltervertrages abzustimmen, da es sich insoweit um ein Rechtsgeschäft handele. Zudem sei die Verwalterin von der Abstimmung ausgeschlossen, weil sie mit der B. GmbH personell und wirtschaftlich eng verflochten sei.

Das Amtsgericht hat den Anträgen mit Beschluß vom 13.3.1998 stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 hat das Landgericht den angefochtenen Beschluß des Amtsgerichts abgeändert und die Anträge insgesamt zurückgewiesen. Dagegen wenden sich die Beteiligten zu 1 nunmehr mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, mit der sie ihr ursprüngliches Begehren weiter verfolgen.

Die Beteiligten zu 2 sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg, da die angefochtene Entscheidung auf einer Gesetzesverletzung beruht (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, die Verwalterin sei befugt gewesen, selbst bzw. durch die mit ihr verflochtene Wohnungseigentümerin und auch als Vertreterin an der Beschlußfassung mitzuwirken. Gemäß § 25 Abs. 5 WEG sei das Stimmrecht nicht ausgeschlossen, wenn über die Bestellung oder Abberufung des Verwalters entschieden werde; dies müsse auch für die Beschlußfassung über den Abschluß oder die Kündigung des Verwaltervertrages gelten.

2.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Gemäß § 25 Abs. 5 WEG ist der Verwalter, der auch Wohnungseigentümer ist, zwar berechtigt, bei seiner Bestellung oder Abberufung mit zu stimmen, da die bloße Wahl des Verwalters ein interner Organisationsakt der Gemeinschaft ist (vgl. Senat WuM 1995, 610, 611 sowie Beschluß vom 26.4.1991, 3 Wx 464/90). Dies gilt indes nach herrschender Meinung nicht, wenn der Abschluß des Verwaltervertrages oder dessen Kündigung beschlossen wird, da es sich insoweit um ein Rechtsgeschäft im Sinne des § 25 Abs. 5 WEG handelt (vgl. Bay ObLG NJW-RR 1987, 78; Bub in Staudinger, BGB, 12. Aufl., WEG Band 2, § 26 Rn. 423; Röll in Mü-Ko, BGB, 2. Aufl., § 25 WEG Rn. 21, Weitnauer, WEG, 8. Aufl. § 26 Rn 2...