OLG Düsseldorf Beschluss vom 16.03.2001 - 3 Wx 51/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumsanlage

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 11.01.2001; Aktenzeichen 25 T 843/00)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 291 II 308/99 WEG)

Tenor

Die angefochtene Entscheidung wird teilweise dahin abgeändert, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom 5.10.1999 zu TOP 2 und 3 für ungültig erklärt werden.

Das weitergehende Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens tragen die Beteiligte zu 1 zu 1/3, die Beteiligten zu 2 zu 2/3.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 18.000,00 DM.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Wohnungseigentümer, der Beteiligte zu 3 der Verwalter der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beteiligten zu 1 steht ein 170,5/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nummer 10 bezeichneten Kellerräumen mit insgesamt 90,05 qm zu. Diese hat sie im Jahr 1996 erworben.

Gemäß Ziffer 15.1 und 15.3 der Teilungserklärung tragen die Sondereigentümer die Kosten der Bewirtschaftung des Objekts im Verhältnis nach der Größe ihrer Miteigentumsanteile. Ziffer 15.4 der Teilungserklärung sieht vor, dass die Bewirtschaftungskosten für die Heizung mit 50 % der Gesamtkosten entsprechend den in Ziffer 3 ausgewiesenen Flächen der Sondereigentumseinheiten und die restlichen 50 % der Gesamtkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch umgelegt werden.

In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 17.1.1979 hatten die damaligen anwesenden Wohnungseigentümer einstimmig beschlossen, die Garageneigentümer von der Verpflichtung zur Zahlung der Bewirtschaftungskosten zu befreien; diese sollten künftig lediglich alle anfallenden Reparaturen selbst tragen. Dies führte dazu, dass in den Folgejahren die jeweiligen Jahresabrechnungen nach einem Verteilerschlüssel von 985,8 erstellt wurden.

Am 25.8.1982 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Heizungskosten zu 60 % nach dem tatsächlichen Verbrauch und zu 40 % nach den in Ziffer 15 der Teilungserklärung bestimmten Flächen der Sondereigentumseinheiten umzulegen.

Entsprechend den vorgenannten Beschlüssen sind auch die Jahresabrechnung für das Jahr 1998/99 und der Wirtschaftsplan für das Jahr 1999/2000 erstellt worden, die von den Wohnungseigentümern in einer Versammlung vom 5.10.1999 zu TOP 2 und 3 genehmigt worden sind. Die Beteiligte zu 1 hat diese Beschlüsse sowie den ablehnenden Beschluss zu TOP 5 im vorliegenden Verfahren angefochten und darüber hinaus beantragt, die Beteiligten zu 2 zu verpflichten, der von ihr beantragten Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zuzustimmen. Dazu hat sie ausgeführt, sie könne ihr Sondereigentum nur als Keller- oder Abstellraum nutzen; üblicherweise würden Kellerräume nicht mit Kosten belastet, sie sei aber bereit, 10 % der üblicherweise anfallenden Kosten zu tragen.

Das Amtsgericht hat die Anträge der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Ihre hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben. Gegen den Beschluss des Landgerichts wendet sich die Beteiligte zu 1 mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, mit der sie ihr ursprüngliches Begehren weiterverfolgt. Die Beteiligten zu 2 sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 hat Erfolg, soweit die Beteiligte zu 1 beantragt, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu TOP 2 und 3 für ungültig zu erklären. Im übrigen ist sie nicht begründet, denn insoweit beruht die landgerichtliche Entscheidung nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften.

1. Das Landgericht hat ausgeführt, die Beteiligte zu 1 habe keinen Anspruch auf eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, da sie bereits beim Erwerb ihres Sondereigentums aus dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung habe ersehen können, dass ihr Sondereigentum aus drei Kellerräumen bestehe, die nach ihrer Bezeichnung nicht zu Wohnzwecken geeignet seien; aus der Teilungserklärung habe sie weiterhin entnehmen können, dass eine Befreiung von der Kostentragungspflicht für ihr Sondereigentum nicht vorgesehen sei. Die Beschlüsse zur Genehmigung der Jahresabrechnung 1998/99 und des Wirtschaftsplans 1999/2000 seien wirksam, obwohl sie nicht nach dem in der Teilungserklärung bestimmten Verteilerschlüssel erstellt seien. Die Wohnungseigentümer hätten nämlich den Kostenverteilungsschlüssel für die allgemeinen Bewirtschaftungskosten am 17.1.1979 und die Verteilung der Heizkosten durch Beschluss vom 25.8.1982 geändert. Selbst wenn die Abänderungsbeschlüsse wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig gewesen sein sollten, könne sich die Beteiligte zu 1 nach den Grundsätzen von Treu und Glauben hierauf nicht berufen, da durch jahrelange Übung ein Vertrauenstatbestand zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer geschaffe...