OLG Düsseldorf Beschluss vom 09.01.2007 - I-3 Wx 139/06

Leitsatz (amtlich)

Ob der WEG-Verwalter aufgrund des Verwaltervertrages oder einer Vollmacht berechtigt war, seinerseits die Gemeinschaft in den Tatsacheninstanzen anwaltlich vertreten zu lassen, ist unerheblich, wenn die Gemeinschaft den Verwalter in der Rechtsbeschwerdeinstanz - rückwirkend ermächtigt, in ihrem Namen das Verfahren zu führen und Anwälte zu beauftragen.

Normenkette

WEG §§ 13, 27; FGG § 89 Abs. 2; ZPO § 547 Nr. 4

Verfahrensgang

LG Krefeld (Aktenzeichen 6 T 53/06)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Antragsgegner trägt die Gerichtskosten der weiteren Beschwerde.

Wert: 1.646 EUR.

Gründe

I. Der Antragsgegner ist Mitglied der oben näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt von ihm rückständiges Wohngeld gem. den Beschlüssen über die Wirtschaftspläne für das Jahr 2005 in der Eigentümerversammlung vom 12.4.2005 i.H.v. insgesamt 1.646 EUR.

Die anwaltlichen Vertreter der Gemeinschaft sind am 18.1.2006 durch den Verwalter bevollmächtigt worden, das Verfahren zu führen.

Der Verwalter war mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20.12.2005 (TOP 04.2) für die Zeit vom 1.1.2006 bis zum 31.12.2007 gewählt worden. In dem gleichen Beschluss war der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ermächtigt und bevollmächtigt worden, einen geeigneten Verwaltervertrag zu schließen.

Beim Abschluss des Verwaltervertrages vom 6.1.2006 wurde die Gemeinschaft von drei Eigentümern bzw. Verwaltungsbeiräten (darunter auch der Vorsitzende des Beirates) vertreten.

Am gleichen Tage bevollmächtigte der Vorsitzende des Beirates den Verwalter u.a., die Gemeinschaft in allen gemeinschaftlichen Verwaltungsangelegenheiten außergerichtlich und auch gerichtlich zu vertreten.

Das AG hat den Antragsgegner zur Zahlung des rückständigen Wohngeldes verpflichtet und gemeint, der Verwalter habe namens der Gemeinschaft wirksam die Vollmacht für die Rechtsanwälte erteilen können.

Das LG hat die sofortige Beschwerde gegen diesen Beschluss zurückgewiesen und die gleiche Auffassung vertreten. Der Verwalter sei durch den Verwaltervertrag (§ 3 Nr. 2 und § 2 Nr. 2 Abs. 3) dazu bevollmächtigt gewesen. Der Verwaltervertrag sei wirksam zustande gekommen. Die Bevollmächtigung des Vorsitzenden des Beirates zum Abschluss des Verwaltervertrages sei bestandskräftig geworden.

Gegen diesen Beschluss wendet sich der Antragsgegner mit der sofortigen weiteren Beschwerde und bittet, die vorliegenden Beschlüsse zu ändern und den Antrag als unzulässig zu verwerfen.

Auf Hinweis des Senates, dass der den Vorsitzenden des Beirates zum Abschluss des Verwaltervertrages ermächtigende Beschluss der Gemeinschaft nichtig sein dürfte, haben die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 28.11.2006 u.a. beschlossen:

"Der Verwalter ... wird ermächtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohngeldrückstände gegen den ... (Antragsgegner) gerichtlich geltend zu machen. Hierzu wird der Verwalter ermächtigt, die Rechtsanwälte ... zu beauftragen."

"Die Eigentümergemeinschaft hat den durch den Verwaltungsbeirat bereits am 6.1.2006 rechtsverbindlich abgeschlossenen Verwaltervertrag.. erhalten. Dieser wurde durch die Eigentümer erneut bestätigt und angenommen ...."

II. Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Rechtsverletzung i.S.v. § 27 FGG.

Das LG hat zur Begründung seiner Entscheidung u.a. ausgeführt, der Antrag sei zulässig. Dem stehe nicht entgegen, dass er ursprünglich von den einzelnen Eigentümern erhoben worden sei. Die Ansprüche im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums stünden zwar nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH (BGH v. 2.6.2005 - V ZB 32/05, MDR 2005, 1156 = NotBZ 2005, 327 = BGHReport 2005, 1090 m. Anm. Jennißen = NJW 2005, 2061) dem teilrechtsfähigen Verband und nicht den Wohnungseigentümern zu. Deswegen sei das Rubrum - wie geschehen - zu berichtigen gewesen.

Die den Rechtsanwälten vom Verwalter erteilte Vollmacht sei wirksam, da der Verwaltervertrag den Verwalter gem. § 3 Nr. 2 zur Beitreibung rückständiger Hausgeldzahlungen zugunsten der Gemeinschaft im fremden oder eigenen Namen mit Wirkung für und gegen die Eigentümer außergerichtlich, nötigenfalls auch gerichtlich ermächtige. Gemäß § 2 Nr. 2 Abs. 4 (gemeint ist offensichtlich Abs. 3) sei der Verwalter auch in Aktivprozessen berechtigt, einen Anwalt zu beauftragen.

Die Vollmacht habe der Verwalter aufgrund des wirksam zustande gekommenen Verwaltervertrages und seiner Vollmacht vom 6.1.2006 erteilen können. Die dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden mit Beschluss der Gemeinschaft vom 20.12.2005 erteilte Vollmacht ermächtige diesen zu einer ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Vertragsgestaltung. Ob die allgemeine Übertragung des Abschlusses eines Verwaltervertrages auf den Verwaltungsbeirat, ohne dass diesem - abgesehen von der Laufzeit - Vorgaben zu den Essentialia des abzuschließenden Vertrages gemacht werden, ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, sei zweifelhaft, könn...