OLG Düsseldorf Beschluss vom 07.10.1998 - 3 Wx 310/98

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 302/98)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 291 II 101/97)

Tenor

1. Das Rechtsmittel wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Verpflichtung der Beteiligten zu 2., gegenüber ihrer Mieterin auf Entfernung der elektrischen Geräte (Heizungs- bzw. Klimaanlage) im Wäschetrockenraum hinzuwirken, entfällt.

2. Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens aller drei Rechtszüge tragen die Beteiligten zu 1. zu 5/6 und die Beteiligte zu 2. zu 1/6.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in allen drei Instanzen nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 12.000,– DM.

Gründe

I.

Die Beteiligten bilden die Eigentumergemeinschaft M.-Straße … in D. Als gewerbliche Mieterin der Beteiligten zu 2. betreibt die Firma „D.” im Erdgeschoss ein japanisches Speiserestaurant.

In der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 1975 wurde zu TOP 7 c einstimmig beschlossen:

„Die gesamten Kellerräume, einschließlich der Waschküche, werden dem Gewerbeteil (Gaststätte) zur Nutzung überlassen, wobei allen Bewohnern der Eigentumswohnungen der Zutritt zu dem Mülltonnenraum jederzeit ermöglicht werden muß. Ebenso muß der Zugang zum Heizkeller jederzeit möglich sein. Herr N. wird eine verschließbare Tür vor dem Heizraum anbringen lassen.

Dieser Beschluß über die Nutzungsänderung gemäß § 15 Wohnungseigentumsgesetz wird unabänderlich, sobald Herr N. den Verzicht auf das Sondernutzungsrecht an dem Spitzboden im Dachgeschoß in einer notariellen Verhandlung erklärt und sie beim Grundbuchamt zur Änderung der Grundakten einreicht.

Herr N. erklärt für die Grundstücksgesellschaft M. Str.: Der Spitzboden im Dachgeschoß wird den Eigentümern der 14 Eigentumswohnungen zur eigenen Nutzung als Abstellraum zur Verfügung gestellt. Auf das in § 7 Punkt 6 der Teilungserklärung (UR-Nr. 1750/1975) – Notar L., D) eingeräumte Sondernutzungsrecht am Spitzboden wird verzichtet und eine grundbuchliche Änderung über einen Notar unter Benachrichtigung der Verwaltung veranlaßt. Die Kosten für die Einrichtung von Abstellboxen übernehmen die betreffenden Eigentümer selbst.”

Dieser Beschluss wurde in der Folgezeit umgesetzt.

Am 30. Mai 1996 beschloss die Eigentümerversammlung zu TOP 9 (Kellernutzung durch D.):

„Die nicht genehmigte Nutzung der gemeinschaftlichen Kellerräume durch die Firma D. (Mieter der Grundstücksgesellschaft M. Straße …) ist bis spätestens 31.07.1996 zu unterlassen (Nutzung Waschkeller durch diverse Maschinen/Flaschenlagerung in Kellergängen/Kohlensäurebehälter im Kellergang). Nach dem fruchtlosen Verstreichen dieser Frist wird von der Verwaltung ein Rechtsanwalt mit der weiteren Verfolgung dieser Angelegenheit beauftragt. Die Verwaltung wird zur Einschaltung eines Rechtsanwaltes bevollmächtigt.”

Der Beschluss blieb unangefochten.

Die Beteiligten zu 1. haben beantragt,

die Beteiligte zu 2. zu verpflichten,

1. ihre Mieterin Firma K. & D. (E.) GmbH, die in dem Teileigentum der Beteiligten zu 2. das Restaurant „D.” betreibt, zu veranlassen, die von letzterer in den im Gemeinschaftseigentum stehenden und der gemeinschaftlichen Nutzung der Miteigentümer unterliegenden Kellergängen und Kellervorräume der Eigentumswohnanlage abgestellten Gegenstände wie Getränkekästen, Holzkästen, Kohlensäurebehälter etc. zu entfernen und einen ungehinderten Zugang zu den Mülltonnenbehältern, den Kellerräumen der Mieter und dem Heizungsraum herzustellen.
2. ihre vorbenannte Mieterin zu veranlassen, die von dieser in einem Gemeinschaftskellerraum, der als Wäschetrockenraum vorgesehen ist, angebrachten elektrischen Geräte (Heizungs- bzw. Klimaanlage) zu entfernen.

Das Amtsgericht hat den Antrag nach mündlicher Verhandlung am 11. März 1998 zurückgewiesen, weil die jahrelange faktische Umsetzung des Beschlusses vom 30. Juni 1975 in die Praxis einen Vertrauenstatbestand zugunsten der Beteiligten zu 2. geschaffen habe, der dem Begehren der Beteiligten zu 1) entgegenstehe und dem Beschluss der Wohnungseigentümer vom 30. Mai 1996 die Qualität einer die Nutzungsrechte der Beteiligten zu 2. beschneidenden Vereinbarung nicht zukomme.

Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat das Landgericht am 29. Juni 1998 die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und die Beteiligte zu 2. antragsgemäß verpflichtet.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 2. mit der sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 1. entgegentreten.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist überwiegend begründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts begegnet teilweise durchgreifenden rechtlichen Bedenken (§ 27 FGG).

Das Landgericht hat ausgeführt, das Begehren der Beteiligten zu 1. sei nach §§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG gerechtfertigt.

Der Beschluss vom 30. Juni 1975 sei durch den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 30. Mai 1996 bestandskräftig abgeändert und überlagert worden. Aufgrund di...