OLG Düsseldorf Beschluss vom 07.08.2002 - I-3 Wx 182/02

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 11 T 211/01)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 1.032,42 EUR.

Tatbestand

Die Beteiligten zu 2 und 3 sind als Eigentümer zweier Wohnungen der o. a. Wohnungseigentumsanlage im Grundbuch eingetragen. Sie hatten diese Wohnungen im Jahre 1996 von der E. GmbH in R. erworben und nach Übernahme vermietet.

In der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 20.10.2000 genehmigten die Wohnungseigentümer mit Mehrheit die Jahresabrechnung für 1999 (Gesamt- und Einzelabrechnung) und beschlossen die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 60.000 DM. Auf die Beteiligten zu 2 und 3 entfiel danach ein Nachzahlungsbetrag für 1999 in Höhe von 1.584,25 DM und ein Anteil an der Sonderumlage von 675,60 DM für jede Wohnung.

Auf den Nachzahlungsbetrag zahlten die Beteiligten zu 2 und 3, die auch vorher laufend die fälligen Wohngelder entrichtet hatten, 916,22 DM.

Die Beteiligten zu 1 haben von den Beteiligten zu 2 und 3 Zahlung von insgesamt 2.019,63 DM verlangt.

Die Beteiligten zu 2 und 3 halten sich zur Zahlung nicht für verpflichtet. Sie haben die Auffassung vertreten, ein wirksamer Kaufvertrag und eine wirksame Eigentumsübertragung sei nicht zustande gekommen, weil die am 06.08.1996 von ihnen erteilte und von dem Notar A. in B. beurkundete Vollmacht zum Erwerb der beiden Wohnungen wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig sei. Sie haben sich ferner darauf berufen, die in dem notariellen Vertrag vom 06.08.1996 abgegebenen rechtsgeschäftlichen Erklärungen seien von ihnen wegen arglistiger Täuschung angefochten worden.

Das Amtsgericht hat dem Antrag bis auf einen Betrag von 0,40 DM stattgegeben.

Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 und 3 hat das Landgericht die amtsgerichtliche Entscheidung abgeändert und den Antrag abgewiesen.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Beteiligten zu 1 mit der sofortigen weiteren Beschwerde. Sie bestreiten eine wirksame Anfechtung des Kaufvertrages durch die Beteiligten zu 2 und 3 und halten die Beteiligten zu 2 und 3 für die Zeit, in der sie auch tatsächlich die Rechte als Eigentümer wahrgenommen hätten, gegenüber der Eigentümergemeinschaft für verpflichtet, die aus dieser Stellung herrührenden Verpflichtungen zu erfüllen.

Die Beteiligten zu 2 und 3 sind dem Rechtsmittel entgegen getreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist in der Sache nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften im Sinne des § 27 FGG.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, die Beteiligten zu 2 seien nach erfolgreicher Anfechtung nicht Eigentümer der beiden Wohnungen geworden und könnten deshalb nicht gemäß § 16 Abs. 2 WEG von den übrigen Wohnungseigentümern in Anspruch genommen werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes komme auch eine analoge Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG nicht in Betracht, da es sowohl an einer planmäßigen Gesetzeslücke als auch an einer Vergleichbarkeit der Sachverhalte fehle, denn die Beteiligten zu 2 und 3 hätten rechtlich der Wohnungseigentümergemeinschaft niemals angehört und ein Bedürfnis für eine analoge Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG sei nicht gegeben.

2.

Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand.

a)

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass Wohngeldverpflichtungen nur denjenigen treffen, der Eigentümer eines Wohnungseigentums ist, denn nur er ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwar ist „Eigentümer” eines Wohnungseigentums grundsätzlich der im Grundbuch eingetragene, dies gilt jedoch nur, wenn er durch wirksamen Eigentumserwerb auch rechtlich die Stellung eines Wohnungseigentümers erworben hat.

Das ist hier nicht der Fall. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts haben die Beteiligten zu 2 und 3 die in dem notariellen Vertrag vom 06.08.1996 vor Notar A. in B. abgegebenen rechtsgeschäftlichen Erklärungen wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten mit der Folge, dass die Wirksamkeit dieser Erklärungen gem. § 142 BGB rückwirkend entfallen ist.

b)

Eine Zahlungspflicht der Beteiligten zu 2 und 3 ist auch nicht dadurch begründet worden, dass sie „tatsächlich” der Wohnungseigentümergemeinschaft angehört, in der Vergangenheit das nach Wirtschaftsplänen und Abrechnungen auf sie entfallende Wohngeld gezahlt und den Mietzins aus den von ihnen vermieteten beiden Wohnungen durch den Verwalter vereinnahmt haben. Nach der vom Landgericht herangezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 1994, 3352, 3353) haftet derjenige, der den Erwerb von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirksam angefochten hat, auch wenn er noch im Grundbuch eingetragen ist, nicht in entsprechender Anwendung des § 16 ...