OLG Düsseldorf Beschluss vom 03.05.2011 - I-24 U 150/10

Leitsatz (amtlich)

1. Unterzeichnen beide Partner den Mietvertrag in einer Vertragsurkunde, müssen die beiderseitigen Unterschriften den gesamten Vertragsinhalt decken und den Vertragstext räumlich abschließen.

2. Steht beim Mietzweck die gewerbliche Nutzung im Vordergrund, so ist allgemeines Mietrecht maßgeblich und es sind Regelungen über den Kündigungsschutz in Wohnraummietverhältnissen nicht anwendbar.

3. Nutzt eine GmbH als Mieterin das Mietobjekt hauptsächlich selbst und gestattet sie ihrem Geschäftsführer, das Objekt als Untermieter auch zu Wohnzwecken zu nutzen, so ist er nicht Endmieter einer gewerblichen Zwischenvermietung und genießt nur eingeschränkten Kündigungsschutz.

Normenkette

BGB §§ 535, 565, 126

Verfahrensgang

LG Kleve (Urteil vom 11.08.2010; Aktenzeichen 2 O 485/09)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 11.8.2010 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des LG Kleve - Einzelrichterin - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 6.600 EUR

Gründe

Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das LG hat die Beklagten zu Recht zur Räumung des Objekts S.-Weg Nr. XX in E. verurteilt. Die gegen die Entscheidung vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine den Beklagten günstigere Entscheidung.

A. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 17.3.2011. Dort hat er im Wesentlichen ausgeführt:

Der Kläger hat den allein mit dem Beklagten zu 1) bestehenden Mietvertrages zum 31.12.2009 wirksam gekündigt. Der Beklagte zu 2) hat gegenüber dem Kläger kein eigenständiges Recht zum Besitz, so dass auch er zur Räumung verpflichtet ist.

1. Ein Mietvertrag ist nur zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 1) zustande gekommen. Die Beklagten haben nicht schlüssig dargetan, dass eine Einigung dahingehend gekommen ist, auch der Beklagte zu 2) solle Mieter des Klägers sein. In dem zu der Mietvereinbarung vorliegenden schriftlichen Dokument ist der Beklagte zu 2) zwar unter der formularmäßig vorgesehenen Rubrik "Mieter 2" eingetragen, durch einen maschinenschriftlichen Zusatz ist er aber als Untermieter bezeichnet worden. Auch in der Klageerwiderung vom 2.2.2010 wird der Beklagte zu 2) als Untermieter bezeichnet. Der Beklagte zu 2) selbst hat zudem etwa mit Email vom 5.3.2009 ausgeführt, er sei Untermieter in dem Objekt. Auch in dem weiteren von den Beklagten vorgelegten Vertragsentwurf vom 25.3.2009 ist im Übrigen nur der Beklagte zu 1) als Mieter vorgesehen.

2. Ob die Parteien eine 5-jährige Vertragsdauer vereinbart haben, kann offen bleiben. Denn jedenfalls haben sie dies nicht in schriftlicher Form getan, so dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt (§§ 578 Abs. 1, 550 Satz 1 BGB) und die Kündigung zum 31.12.2009 wirksam war (§ 580a Abs. 2 BGB).

a) Nach § 126 BGB muss, wenn durch Gesetz die Einhaltung der Schriftform angeordnet ist, die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden. Handelt es sich um einen Vertrag, haben beide Parteien zu unterzeichnen, und zwar, falls nur eine Urkunde aufgenommen wird, auf dieser Urkunde. Dabei müssen die beiderseitigen Unterschriften den gesamten Vertragsinhalt decken und den Vertragstext räumlich abschließen (vgl. BGH NJW-RR 1990, 518; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rz. 110).

Zumindest letzteres ist hier nicht der Fall. Denn die Parteien haben den Vertrag lediglich auf der ersten Seite unterzeichnet; auf der letzten Seite findet sich nur die Unterschrift des für den Kläger handelnden Zeugen E.. Werden über einen Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, genügt es zwar, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet (§ 126 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Beklagten behaupten aber selbst nicht, dass sie auf der letzten Seite eines für den Kläger bestimmten Vertragsexemplars unterzeichnet hätten; noch mit der Berufung tragen sie vielmehr vor, anlässlich des Treffens am Wochenende des 12./13.9.2008 hätten der Zeuge E. und der Beklagte zu 2) "die Seite 1 unterzeichnet und zu den übrigen elf Seiten des auf den 10.8.2008 datierenden Mietvertrages genommen". Damit ist dem Schriftformerfordernis nicht Genüge getan. Wie es dazu kam, dass in dem von den Beklagten vorgelegten Mietvertragsexemplar auf Seite 2 unter § 2 Nr. 2. die Ziffer "5" als Dauer des Mietvertrages eingetragen ist, bedarf mithin keiner Aufklärung.

Ob der für den Kläger tätige Zeuge E. "das Gesamtwerk indirekt mit E-Mail vom 27.4.2009 [...] gegenüber dem Beklagten zu 2) bestätigt" hat, ist ebenso unerheblich. Denn dem Schriftformerfordernis wird auch mit dieser Email nicht genüge getan.

b) Sowohl aus dem erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten als auch aus Schriftwechsel zwischen den Parteien geht im Übrigen hervor, dass auch die Beklagten zunächst nicht davon ausgingen, dass bereits ein schriftlicher Mietvertrag vorlag. So führen di...