Verfahrensgang

LG Chemnitz (Aktenzeichen 4 O 639/20)

 

Nachgehend

BGH (Urteil vom 12.01.2022; Aktenzeichen XII ZR 8/21)

 

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Chemnitz vom 26.08.2020 (4 O 639/20) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.720,09 EUR zuzüglich Zinsen daraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.04.2020 und 272,00 EUR vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13.06.2020 zu bezahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/3 und die Beklagte 2/3 zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckten Betrages leistet.

II. Die Revision wird zugelassen.

 

Gründe

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

I. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung der Miete des Monats April 2020 für die auf dem Grundstück ... Straße ... in xxx befindlichen Gebäude und Parkplätze mit einer Nutzfläche von ca. 1.150 m2 in Anspruch, die die Beklagte zum Betrieb eines Textileinzelhandels angemietet hat.

Die Parteien schlossen am 13./26.09.2013 einen Mietvertrag über die auf dem Grundstück ... Straße ... in xxx befindlichen Gebäude und Parkplätze. Das Mietverhältnis begann am 01.01.2014 und wurde für die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen, mit einer Verlängerungsklausel und einer zweimaligen Option der Beklagten als Mieterin zur Verlängerung des Mietverhältnisses jeweils um drei Jahre. Die Vermietung erfolgte "ausschließlich zu gewerblichen Zwecken zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art, sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs." Seit dem 01.01.2019 beträgt die monatliche Bruttomiete 7.854,00 EUR und ist spätestens bis zum 5. des Monats auf das im Vertrag angegebene Bankkonto der Klägerin zu bezahlen. Neben der Miete trägt die Beklagte als Mieterin im Vertrag näher umschriebene Nebenkosten. Eine Nebenkostenvorauszahlung wurde nicht vereinbart. In § 1 Nr. 2 des Mietvertrages wurde geregelt: "Der Vermieter übernimmt keine Gewähr dafür, dass etwaige erforderliche behördliche Genehmigungen für die Nutzung der Mieträume durch den Mieter erteilt werden, soweit die Genehmigungen nicht aus Gründen versagt werden, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjektes beruhen. Der Mieter trägt die Kosten der Erfüllung behördlicher Auflagen, die sich aus seiner Person oder der Nutzungsart der Mieträume ergeben, ausgenommen sind die brandschutztechnischen Bestimmungen sowie die Arbeitsrichtlinien."

Aufgrund des sich verbreitenden SARS-CoV-2-Virus (Corona-Pandemie) erließ das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt am 18.03.2020 auf der Grundlage von § 28 Abs. 1 IfSG die "Allgemeinverfügung Vollzug des Infektionsschutzgesetzes Maßnahmen anlässlich der Corona-Pandemie Verbot von Veranstaltungen" (Az. 15-5422/5), nach deren Ziffer 1 in Sachsen grundsätzlich alle Geschäfte geschlossen wurden, soweit sie nicht unter die in der Allgemeinverfügung ausdrücklich benannten Ausnahmen fielen, was für den Textileinzelhandel der Beklagten nicht zutraf. Die Allgemeinverfügung vom 18.03.2020 trat gemäß ihrer Ziffer 9 am 19.03.2020 um 0:00 Uhr in Kraft und wurde ab dem 22.03.2020, 0:00 Uhr von der "Allgemeinverfügung Vollzug des Infektionsschutzgesetzes Maßnahmen anlässlich der Corona-Pandemie Verbot von Veranstaltungen" des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt vom 20.03.2020 (Az. 15-5422/5) ersetzt, nach deren Ziffer 2, übereinstimmend mit der Allgemeinverfügung vom 18.03.2020, Geschäfte grundsätzlich geschlossen wurden, soweit nicht die in der Allgemeinverfügung vom 20.03.2020 formulierten Ausnahmen eingriffen, zu denen das Textileinzelhandelsgeschäft der Beklagten nicht zählte. Aufgrund der genannten Allgemeinverfügungen vom 18. bzw. 20.03.2020 war das Textileinzelhandelsgeschäft der Beklagten im Mietobjekt vom 19.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 geschlossen.

Nach entsprechender Ankündigung mit Schreiben vom 24.03.2020 bezahlte die Beklagte die Miete für den Monat April 2020 nicht. Die Klägerin mahnte mit dem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 16.04.2020 bei der Beklagten die Zahlung der Miete für April 2020 erfolglos an. Die folgenden Mietzahlungen, insbesondere für den Monat Mai 2020, erbrachte die Beklagte vollständig.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagte sei auch für den Zeitraum der durch die Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt vom 18. bzw. 20.03.2020 verursachten S...

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