OLG Dresden Urteil vom 23.11.2016 - 5 U 2031/15

Leitsatz (amtlich)

Der Pachtgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BG so hinreichend bestimmt sein, dass es dem Grundstückserwerber im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Gegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Dafür genügt es, wenn sich etwaige Zweifel an der exakten Lage des Pachtgegenstandes auch ohne Zuhilfenahme von Anlagen zum Pachtvertrag, insbesondere anhand des Umfangs der tatsächlichen, bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses währenden Nutzung durch die Parteien im Rahmen des vorausgegangenen Pachtverhältnisses, auf das der Hauptvertrag hinweist, beseitigen lassen (Anschluss BGH NJW 1999, 3257).

Ist im Pachtvertrag eine Schriftformheilungsklausel enthalten, führt dies im Verhältnis der Ursprungsparteien, welche die Regelung selbst vereinbart haben, dazu, dass die Geltendmachung eines Verstoßes gegen die gesetzliche Schriftform aus § 550 BGB durch eine der Parteien solange treuwidrig ist bis sie ernsthaft versucht, die andere Partei zur Heilung des Formmangels zu veranlassen.

Verfahrensgang

LG Dresden (Urteil vom 07.12.2015; Aktenzeichen 12 O 1704/15)

Tenor

1. Die Berufung der Klägerinnen gegen das Urteil des LG Dresden vom 07.12.2015 (12 O 1704/15) wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerinnen haben die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldnerinnen zu tragen.

3. Dieses Urteil sowie das Urteil des LG Dresden vom 07.12.2015 sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwehren, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des nach diesem Urteil vollstreckbaren Betrags leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 1.861.949,88 EUR festgesetzt.

Gründe

A. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der von den Klägerinnen am 30.06.2015 zum 31.12.2015 unter Berufung auf einen Schriftformmangel des Pachtvertrages erklärte ordentliche Kündigung eines zwischen den Parteien geschlossenen Hotelpachtvertrages.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils und die in der ersten Instanz gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Zwar sei die Feststellungsklage der Klägerinnen zulässig, weil beide ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Beendigung des Mietvertrages hätten, sie sei jedoch unbegründet, weil beiden Klägerinnen kein Recht zur Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung zugestanden habe. Gemäß § 3 Abs. 1 des Vertrages sei das Mietverhältnis erstmals zum 01.01.2032 ordentlich kündbar. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag genüge auch hinsichtlich der vermieteten Flächen dem Schriftformerfordernis der §§ 550, 126 BGB, so dass sich eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit nicht gemäß § 550 BGB aus einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis ergebe. Nach der Rechtsprechung des BGH reiche es aus, wenn die Einigung über die wesentlichen Tatbestandsmerkmale eines Mietvertrages beurkundet seien und der Inhalt bestimmbar bleibe, wobei auch auf außerhalb der Urkunde selbst liegende Umstände zurückgegriffen werden könne. Entscheidender Zeitpunkt für die Bestimmbarkeit sei der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Zwar sei den Klägerinnen zuzugestehen, dass sich hinsichtlich der Terrassennutzung im Innenhof aus den Vertragsunterlagen und den in Bezug genommenen Plänen nicht ohne weiteres ergebe, welcher Bereich des Innenhofs allein von der Klägerin und welcher von dem benachbarten Restaurant genutzt werden dürfe. Selbst wenn man dieses aber berücksichtige und auch noch zugunsten der Klägerin unterstelle, dass in weiteren Bereich des Objekts allein auf Grundlage der schriftlichen Unterlagen Unsicherheiten bestünden, welche Bereiche der Klägerin zu 1) zur alleinigen Nutzung vermietet seien, inwieweit an bestimmten Bereichen Mitbenutzungsrechte Dritter bestünden und darüber hinaus in den Plänen der Anlagen zum Mietvertrag nicht sämtliche baulichen Änderungen berücksichtigt worden seien, die als Folge von Flutschäden nach der Flut 2002 vor Abschluss des Mietvertrages vorgenommen worden seien, genüge der Vertrag der Form der §§ 550 und 126 BGB. Denn die Klägerin zu 1) habe den Mietgegenstand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits seit ca. sechs Jahren genutzt. Der bei Abschluss des Mietvertrags bestehende Nutzungsumfang habe ausweislich des Vertragstextes und dem Vorbringen der Parteien in der mündlichen Verhandlung beim Mietvertragsabschluss nicht geändert werden sollen. Aufgrund dessen sei der Nutzungsumfang durch die Parteien bei Vertragsschluss ohne weiteres bestimmbar gewesen, da genau diejenigen Flächen und Flächenanteile - ggf. eingeschränkt durch die Mitbenutzung Dritter - in der Form vermietet worden seien, wie die tatsächliche Nutzung des Gebäudekomplexes durch die Klägerin zu 1) im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erfolgt sei. Dass der Umfang des Mietgegenstandes durch das vorangega...