OLG Celle Urteil vom 31.10.2002 - 11 U 44/02

Verfahrensgang

LG Bückeburg (Urteil vom 11.01.2002; Aktenzeichen 2 O 198/01)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bückeburg vom 11. Januar 2002 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern wird gestattet, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte ihrerseits vor der Vollstreckung

Sicherheit in nämlicher Höhe leistet.

Beiden Parteien wird gestattet, eine etwa zu erbringende Sicherheit in der Form des § 108 Abs. 1 ZPO n. F. zu leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Beschwer der Kläger übersteigt 20.000 EUR.

Tatbestand

I.

Die Parteien streiten um die Verpflichtung der beklagten Maklerin, den Klägern Schadensersatz wegen Schlechterfüllung von Maklerpflichten zu leisten bzw. das gezahlte Maklerhonorar zurück zu gewähren.

Grundlage ist dabei ein vermittelter Kaufvertrag über ein Hausgrundstück, der am 27. Dezember 1993 geschlossen wurde. Die Kläger haben gegen den Verkäufer eine Verurteilung zum Schadensersatz dem Grunde nach wegen arglistiger Täuschung erreicht, die sich darauf gründet, dass der Verkäufer die Kläger davon hätte in Kenntnis setzen müssen, dass er im Gebäude befindliche Mietwohnungen während seiner Besitzzeit ohne die erforderlichen Baugenehmigungen errichtet hatte. Die Kläger haben sich der Höhe nach mit dem Verkäufer auf eine Zahlung von 60.000 DM verglichen, die dieser jedoch bisher mangels Zahlungsfähigkeit nicht erbracht hat.

Die Kläger haben im Vorfeld des vorliegenden Prozesses bereits versucht, den Ehemann der hiesigen Beklagten als Makler auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen. Diese Klage ist jedoch mangels Passivlegitimation des dortigen Beklagten abgewiesen worden.

Wegen des Sach- und Streitstandes erster Instanz des hiesigen Verfahrens wird auf das landgerichtliche Urteil nebst den erstinstanzlich gewechselten Schriftsätzen der Parteien und deren Anlagen Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat gemeint, ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung stehe den Klägern nicht deswegen zu, weil diese ab Juli 1995 die im Exposé der Beklagten erwähnten Mieteinnahmen nicht mehr erzielen konnten. Die Maklerin sei nicht verpflichtet gewesen, eigene Nachforschungen hinsichtlich der Richtigkeit der Angaben des Verkäufers zu den Mieteinnahmen und deren nachhaltiger Erzielbarkeit zu unternehmen. Im Exposé sei nur der Ist-Zustand hinsichtlich der Mieteinnahmen wiedergegeben worden. Soweit die Kläger gestützt auf ein Schreiben vom 24. März 1994 eine Zusicherung der Maklerin hinsichtlich der Mieteinnahmen für die nächsten fünf Jahre herleiten wollten, ergebe sich aus diesem Schreiben nichts Günstiges, weil es nach dem Kaufvertragsschluss datiere. Ferner hat das Landgericht eine Zusicherung hinsichtlich der Mieteinnahmen verneint, weil es im Vortrag der Kläger ausreichende Angaben, worin das über beschreibende Angaben hinausgehende Zusicherungselement liegen solle, vermisst hat. Das Landgericht hat die Beklagte zur Rückzahlung des gezahlten Maklerlohnes gemäß § 654 BGB nicht als verpflichtet angesehen. Die Beklagte sei unstreitig Vertragspartnerin sowohl des Verkäufers als auch der Kläger gewesen. Dies habe im Streitfall auch nicht zu einer vertragswidrigen Interessenkollision geführt. Für eine Parteilichkeit reiche es nicht aus, dass der Ehemann der Beklagten und der Verkäufer im gleichen Verein Fußball gespielt hätten. Nähere Anhaltspunkte für die behauptete Kenntnis der Beklagten bzw. ihres Ehemannes davon, dass das Objekt nicht genehmigungsfähig gewesen sei, hätten die Kläger nicht aufgezeigt. Von der Steilheit der Treppe auf die fehlende Genehmigung für das Gesamtobjekt zu schließen, sei nicht zwingend.

Gegen dieses Erkenntnis wenden sich die Kläger mit ihrer form- und fristgerecht eingereichten Berufung.

Sie machen geltend, ihnen gegenüber sei allein der Ehemann der Beklagten aufgetreten, und zwar ausnahmslos. Von dem erstinstanzlichen Vortrag, wonach ein Mitarbeiter namens … ihnen gegenüber maßgeblich aufgetreten sei, rücken sie ab. Der Ehemann der Beklagten sei ein für die … tätiger Versicherungsmakler; als Immobilienmakler fehle ihm die notwendige Sachkunde. Mangels Sachkunde habe er die Interessenvertretung der Kläger verfehlt. Er habe versäumt, die Kläger darauf hinzuweisen, dass das Objekt einen Pferdefuß haben müsse, weil die erzielbare Rendite aus den Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis zu hoch habe erscheinen müssen. Angesichts dieses Umstandes habe auch eine Interessenkollision beim Makler vorgelegen, die es ausgeschlossen hätte, dass die Beklagte sowohl die Interessen des Verkäufers als auch der Käufer vertreten konnte.

Das von den Klägern erhaltene Maklerhonorar müsse die Beklagte schon deshalb zurückzahlen, weil ein wirksames Honorarversprechen zwischen den Klägern und der Beklagten nicht zustande gekommen sei. Die Honorarforderung im Exposé, die ...