OLG Celle Urteil vom 23.04.1997 - 2 U 118/96

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 10. April 1996 verkündete und durch Beschluß vom 11. April 1996 berichtigte Teilurteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 350.000,– DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Den Parteien wird gestattet, Sicherheit auch durch die selbstschuldnerische, unbefristete, unwiderrufliche, unbedingte, schriftliche Bürgschaft einer Bank, die einem anerkannten Einlagensicherungsfonds angehört, oder einer öffentlichen Sparkasse zu leisten.

Die Beschwer der Beklagten übersteigt 60.000,– DM.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von der Beklagten neben weiteren Zahlungsansprüchen aus einem Mietverhältnis die Räumung und Herausgabe gewerblich genutzter Räume.

Mit schriftlichem Vertrag vom 29. August 1994 nebst anliegender Baubeschreibung vermietete die Klägerin im Hause … gelegene Gewerberäume zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes für Inneneinrichtungen sowie Lagerräume und 2 Pkw-Stellplätze für die Zeit vom 01.01.1995 auf die Dauer von 10 Jahren an die Beklagte (Bl. 16, 106 d. A.). Die Klägerin verpflichtete sich gegenüber der Beklagten zur Durchführung von Um- und Ausbauarbeiten gemäß der beigefügten Baubeschreibung. Als Mietzins vereinbarten die Parteien monatlich 12.200,– DM zuzüglich 800,– DM Betriebskostenabschlag und Mehrwertsteuer. Die Beklagte verpflichtete sich, bei Übergabe der Mieträume eine Kaution von 3 Monatsmieten (36.600,– DM), ersatzweise durch Bankbürgschaft oder Sparbuchhinterlegung, zu leisten.

§ 6 des Mietvertrages lautet:

„Aufrechnung und Zurückbehaltung

Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt und dem Vermieter ausreichend Gelegenheit gegeben hat, etwaige Mängel zu beseitigen.”

§ 19 des Mietvertrages lautet auszugsweise:

„Kündigung aus wichtigem Grund

1. Der Vermieter kann den Mietvertrag aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt (erhebliche Belästigungen der Vermieter oder anderer Mieter, vertragswidriger Gebrauch, unbefugte Überlassung an Dritte usw.). Ein wichtiger Grund liegt insbesondere auch dann vor, wenn der Mieter sich mit mehr als einer Monatsmiete (ohne Nebenkostenpauschale) länger als 10 Tage im Verzug befindet …”

Die Beklagte bezog die Mieträume zum 01.01.1995. Bereits mit Schreiben vom 06.01.1995 (Bl. 71 d. A.) und 03.04.1995 (Bl. 74 d. A.) rügte sie Mängel der Mietsache. Insbesondere machte sie geltend, daß die Schaufenster bei Sonnenlicht spiegelten und damit die Sicht auf das Ladenlokal stark behinderten. In dem Schreiben vom 06.01.1995 fragte die Beklagte bei der Klägerin zudem an, wann diese die Zahlung des Mietzinses erwarte. Während die Beklagte Mietzinszahlungen für die Monate Februar bis Mai 1995 leistete, erbrachte sie auf den Mietzins für Januar und Juni 1995 keine Zahlungen und minderte die Mietzinsen für Juli 1995 und August 1995 um 3.335,– DM und 3.047,50 DM.

Mit Schreiben vom 29.05.1995 forderte die Klägerin die Beklagte zu Händen ihrer Verfahrensbevollmächtigten zur Zahlung der Mietkaution und der ausstehenden Miete für den Monat Januar 1995 auf. Mit Anwaltsschreiben vom 07.06.1995 teilte die Beklagte der Klägerin mit, daß sie sehr wohl bereit sei, die vereinbarte Miete zu bezahlen, wenn eine mangelfreie Übergabe des Objektes gegeben sei. Tatsächlich sei das Objekt nicht übergabereif gewesen. Auch die Herren der Klägerin gingen offensichtlich davon aus, daß die Schaufensterscheiben nicht in Ordnung seien. Die Beklagte bestehe daher auf der angekündigten Mietminderung. Sogleich erteilte die Beklagte der Klägerin eine Mietabrechnung für den Monat Juni 1995. Darin bezifferte sie unter Berücksichtigung einer Mietminderung von 25 % (2.650,– DM netto) die Miete für den Monat Juni 1995 einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen auf brutto 11.902,50 DM. Von diesem Betrag setzte sie für die Monate Februar bis Mai 1995 jeweils monatlich 2.650,– DM netto, mithin insgesamt 12.190,– DM brutto, als Mietminderung ab und errechnete so ein Guthaben zu ihren Gunsten von 287,50 DM. Schließlich teilte die Beklagte der Klägerin im Schreiben vom 07.06.1995 mit, daß die Bankbürgschaft bzw. die Sicherheitsleistung nach Fertigstellung der Mietsache erfolge. Mit Schreiben vom 30.06.1995 mahnte die Klägerin die Mietzahlung für Juni 1995 und verlangte unter Fristsetzung die Begleichung sämtlicher bereits geltend gemachter Forderungen.

Mit Schreiben vom 03.08.1995 (Bl. 50 der Beiakten) erklärte sich die Klägerin gegenüber der Beklagten im Rahmen einer gütlichen Einigung zum Austausch der Schaufensterscheiben des Mietobjekts gegen die Zahlung sämtlicher, auf...