OLG Celle Urteil vom 21.06.2001 - 2 U 36/01

Leitsatz (amtlich)

1. Hat der Mieter vor der Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Renovierungsarbeiten durchgeführt, obwohl Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan noch nicht fällig waren, ist der Vermieter vor der Geltendmachung der nach dem Vertrag geschuldeten anteiligen Abgeltung der Schönheitsreparaturen durch Zahlung eine Geldbetrages nicht gehalten, den Mieter durch Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zur Durchführung ordnungsgemäßer Schönheitsreparaturen anzuhalten. Vielmehr obliegt dem Mieter die Beweislast dafür, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht durchgeführt hat, sodass die Abgeltungsklausel nicht zur Anwendung gelangt.

2. Für den Anspruch auf anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen kann die Vorlage eines Kostenanschlages für eine baugleiche Wohnung genügen, wenn darin die für die fiktiven Renovierungskosten maßgeblichen Parameter (Flächenmaße für die einzelnen Räume, Einheitspreise) so nachvollziehbar ausgewiesen sind, dass der Mieter die Baugleichheit überprüfen kann.

Normenkette

BGB § 535

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 24. November 2000 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts … unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels teilweise geändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus dem vor dem Landgericht … – Az.: 9 O 3/98 – am 19. Mai 1998 abgeschlossenen Vergleich wird wegen eines Betrages von 911,54 DM für unzulässig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges tragen die Kläger 71 % und die Beklagte 29 %.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern zu 88 % und der Beklagten zu 12 % auferlegt.

Die Beschwer der Kläger beträgt 1.684,32 DM, diejenige der Beklagten 220,98 DM.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren beträgt 1.905,30 DM.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache zum überwiegenden Teil Erfolg.

Die Vollstreckungsgegenklage der Kläger ist in Höhe von weiteren 1.684,32 DM unbegründet, sodass die Klage insgesamt abzuweisen ist, soweit die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus dem vor dem Landgericht … abgeschlossenen Vergleich der Parteien vom 19. Mai 1998 (9 O 13/98) wegen eines Betrages von mehr als 911,54 DM für unzulässig erklärt worden ist.

Der in dem Vergleich vom 19. Mai 1998 titulierte Mietzinsanspruch der hiesigen Beklagten ist durch die in dem Vergleich vereinbarte Verrechnung mit einer „etwaig verbleibenden Rückforderung” der Mietkaution nicht in Höhe des von dem Landgericht angenommenen Betrages von 2.595,86 DM erloschen, sondern lediglich in Höhe von 911,54 DM.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit nebst Zinsen in Höhe von ursprünglich unstreitig 3.146,76 DM ist nämlich nicht nur durch die von dem Landgericht bereits berücksichtigte und im Berufungsverfahren nicht angegriffene Aufrechnung der Beklagten mit dem Anspruch auf Schadenersatz in Höhe von 550,90 DM wegen der Beschädigung der Türen zum Abstellraum und zum Kinderzimmer gemäß § 389 BGB teilweise erloschen, sondern darüber hinaus wegen der Aufrechnung der Beklagten mit weiteren Ansprüchen aus § 12 Abs. 3 Mietvertrag auf Ersatz anteiliger Malerarbeiten für die vermieteten Räume mit Ausnahme des Bades und der Küche in Höhe von 1.684,32 DM.

Wegen der weiteren Aufrechnung mit anteiligen Teppichreinigungskosten in Höhe von 220,98 DM fehlt es dagegen an einem fälligen Gegenanspruch, sodass eine Aufrechnungslage nicht besteht und die Klagabweisung in diesem Punkt im Ergebnis zu Recht erfolgt ist. Die von der Beklagten gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Mietsicherheit zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen sind nicht verjährt, weil sich die erst nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen gegenseitigen Forderungen jedenfalls in unverjährter Zeit gegenüberstanden, § 390 Satz 2 BGB.

1. Entgegen der Ansicht des Landgerichts steht der Beklagten gegenüber den Klägern gemäß der Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 3 Mietvertrag ein Anspruch auf Zahlung anteiliger Kosten für die Schönheitsreparaturen in den vermieteten Räumen, mit Ausnahme der Küche, des Bades und des WC's, in Höhe des von der Beklagten mit der Berufung noch geltend gemachten Betrages von 1.684,32 DM zu.

Dem Landgericht ist darin beizutreten, dass die in § 12 Abs. 3 vereinbarte Abgeltungsklausel wirksam ist und insbesondere einer Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz standhält. § 12 Abs. 3 Mietvertrag hindert die Kläger weder daran, kurz vor Ende der Mietzeit die letzten Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit durchzuführen noch die Richtigkeit und Angemessenheit des zur Begründung der Höhe des Abgeltungsbetrages vorzulegenden Kostenvoranschlages zu bestreiten, der in der Klausel nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt worden ist.

Auch die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze sind unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGHZ 105, 70) nicht zu beanstanden. Die für die hier maßgeblichen Wohnräum...