OLG Celle Urteil vom 05.01.2018 - 2 U 94/17

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unverjährbarkeit des Anspruchs auf Unterlassung der abredewidrigen Nutzung des Mietobjekts

Leitsatz (amtlich)

Der Anspruch auf Unterlassung der mietvertragswidrigen Nutzung von Gewerberaum zu Wohnzwecken unterliegt während der Mietzeit nicht der Verjährung.

Normenkette

BGB §§ 194, 541

Verfahrensgang

LG Hannover (Aktenzeichen 9 O 213/16)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 19.12.2018; Aktenzeichen XII ZR 5/18)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 18. Juli 2017 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 9. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vollstreckbar.

Wegen des Unterlassungsanspruches bleibt der Beklagten nachgelassen, die Zwangsvollstreckung seitens des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,- EUR abzuwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung

Sicherheit in Höhe von 25.000,- EUR leistet.

Wegen der Kosten bleibt der Beklagten nachgelassen, die Zwangsvollstreckung seitens des Klägers in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 6.000,- EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Kläger macht gegen die Beklagte einen Unterlassungsanspruch aus einem Mietverhältnis geltend.

Zur Darstellung des Sach- und Streitstandes erster Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil der Einzelrichterin der 9. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 18. Juli 2017 (Bl. 161 f. d. A.), insbesondere die Wiedergabe des Parteivortrags und den gestellten Anträgen Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagte mit dem am 18. Juli 2017 verkündeten Urteil verurteilt, es zu unterlassen, das erste Obergeschoss des im Grundbuch von H., Bl. ... eingetragenen Grundstücks N. Straße ... in ... H. mit einer Nutzfläche von ca. 205 m² zu Wohnzwecken zu nutzen. Zur Begründung hat die Einzelrichterin ausgeführt, dass dem Kläger gegen die Beklagte gem. § 1004 BGB in Verbindung mit dem das Mietverhältnis der Parteien regelnden Mietvertrag ein Anspruch auf Unterlassung zustehe. Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag sei die Vermietung zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros erfolgt. Es sei weder eine ausdrückliche schriftliche Genehmigung des Vermieters zur Nutzung des ersten Obergeschosses zu Wohnzwecken erfolgt noch die seitens der Beklagten behauptete mündliche Einverständniserklärung der Geschäftsführerin der Rechtsvorgängerin des Klägers (der Zeugin G.) bewiesen. Die Beklagte habe den ihr obliegenden Beweis durch Vernehmung der Zeugin G. nicht geführt. Die Aussage der Zeugin sei unergiebig. Aber selbst wenn man der Zeugin nicht glauben würde, wäre mit der Aussage der Zeugin der der Beklagten obliegende Beweis, dass die Zeugin mit der Nutzung des ersten Obergeschosses zu Wohnzwecken einverstanden gewesen sei, nicht geführt. Eine Nutzung von bestimmten Räumen zu Wohnzwecken sei in dem schriftlichen Mietvertrag nicht festgehalten worden. Die Tatsache, dass in dem Mietvertragsentwurf unter § 2 "Mietzweck" zu Ziff. 1. die Nutzung zu Wohnzwecken ausgeschlossen worden sei, sei in dem später unterzeichneten Mietvertrag vom 28. Mai 2010 nicht enthalten gewesen. Auch von der Beklagten nicht unterschriebene erste Nachtrag zum Mietvertrag spreche vielmehr dagegen, dass bei Abschluss des Mietvertrages vom 28. Mai 2010 die Nutzung des ersten Obergeschosses zu Wohnzwecken vereinbart worden sei. Auch wenn der schriftliche Mietvertrag Elemente enthalte, die auch bei einer Wohnnutzung so geregelt worden wären, spreche die Regelung hinsichtlich der Umsatzsteuerpflicht wiederum gegen die Vereinbarung einer Wohnnutzung. Hinzu komme, dass im Folgenden die Grundmiete monatlich netto für das Erdgeschoss mit 3.000,00 EUR und das erste Obergeschoss mit 1.000,00 EUR sowie die Betriebskostenvorauszahlung mit 1.000,00 EUR aufgeführt und eine Zwischensumme von netto 5.000,00 EUR genannt worden sei. Die auf dem Mietzins für das erste Obergeschoss ausdrücklich vereinbarte Umsatzsteuer spreche somit ebenfalls dagegen, dass die Vermietung des ersten Obergeschosses zu Wohnzwecken vereinbart gewesen sei. Dass die Beklagte in erheblichem Umfang bauliche Veränderungen habe vornehmen lassen und die Immobilie u. a. auch für die Nutzung des ersten Obergeschosses zu Wohnzwecken investiert haben wolle, beweise nicht, dass es tatsächlich eine entsprechende (nur mündliche) Vereinbarung zur Erlaubnis der Wohnnutzung gegeben habe. Auch wenn die vertragswidrige Wohnnutzung und die im Mietvertrag um die Mehrwertsteuer für die Wohnnutzung reduzierte Miete von der Rechtsvorgängerin des Klägers nicht angemahnt worden sei, müsse sich der Kläger dies angesichts des Inhaltes des schriftlichen Mietvertrages nicht als Billigung der Wohnnutzung zurechnen lassen. Die Einwil...