OLG Celle Beschluss vom 04.11.2004 - 4 W 176/04

Leitsatz (amtlich)

Durch einen Mehrheitsbeschluss auf Ergänzung der Hausordnung kann keine durch die Teilungserklärung nicht gedeckte Regelung beschlossen werden, durch die den Wohnungseigentümern die Vermietung der Wohnung an Feriengäste untersagt wird.

Normenkette

WEG § 13

Verfahrensgang

LG Stade (Beschluss vom 26.07.2004; Aktenzeichen 9 T 99/04)

AG Cuxhaven (Aktenzeichen 6 II 21/03)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1 und 2 gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des Landgerichts Stade vom 26. Juli 2004 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde tragen

die Antragsgegner zu 1 und 2, die auch die notwendigen außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen haben.

Tatbestand

I.

Die Parteien sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft S. in C. Auf Veranlassung der Antragsgegner hat die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung am 19. Mai 2003 auf Initiative der Antragsgegner u. a. beschlossen, dass die Vermietung von Wohnungen an Ferien und Kurgäste durch Ergänzung der Hausordnung untersagt sein soll. Eine Änderung der Teilungserklärung, die ein entsprechendes Verbot nicht enthält, hat die Versammlung indessen mehrheitlich abgelehnt.

Gegen diesen Beschluss hat die Antragstellerin, die Teile ihrer Wohnung zeitweise an Feriengäste vermietet, am 18. Juni 2003 Antrag auf Ungültigerklärung gestellt. Soweit sie auch noch einen anderen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19. Mai 2003 angefochten hat, aufgrund dessen der Zugang zur Wohnung der Antragstellerin verändert werden sollte, ist dies nicht mehr Gegenstand des Verfahrens, weil insoweit die Ungültigerklärung dieses Beschlusses durch das Amtsgericht nicht angefochten worden ist.

Mit Beschluss vom 15. März 2004 hat das Amtsgericht Cuxhaven den Antrag auf Aufhebung des Beschlusses über die Vermietung der Wohnungen an Feriengäste zurückgewiesen, weil eine solche Vermietung – trotz der grundsätzlichen Erlaubnis, die Wohnungen an Dritte zu vermieten – dem Bestimmungszweck der Wohnungsanlage widerspreche und zu nicht zumutbaren Belastungen für die übrigen Wohnungseigentümer führe. Es handele sich um eine bloße Gebrauchsregelung i. S. d. § 15 WEG, die mit Mehrheit beschlossen werden könne.

Gegen diesen ihr am 29. März 2004 zugestellten Beschluss hat die Antragstellerin am 8. April 2004 sofortige Beschwerde beim Amtsgericht Cuxhaven eingelegt. Zur Begründung ihres Antrags auf Änderung der Entscheidung des Amtsgerichts und Aufhebung des Beschlusses der Versammlung hat sie vorgetragen, dass sich die Wohnanlage in einem typischen Feriengebiet befinde, in dem eine Vermietung an Feriengäste erlaubt sein müsse. Eine unzumutbare Belästigung der übrigen Miteigentümer gehe von einer solchen Vermietung nicht aus. Außerdem könne die durch die Teilungserklärung gedeckte Vermietung nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Ergänzung der Hausordnung untersagt werden. Es handele sich um einen massiven Eingriff in das Sondereigentum, der zwingend eine Änderung der Teilungserklärung durch die Eigentümerversammlung bedinge, die jedoch mehrheitlich abgelehnt worden sei.

Auf dieses Rechtsmittel hat die Kammer mit Hinweisbeschluss vom 17. Mai 2004 die Beteiligten zunächst auf Bedenken gegen das Verbot der Vermietung an Ferien und Kurgäste ohne Änderung der Teilungserklärung hingewiesen und die Zulässigkeit einer derartigen elementaren Regelung im Rahmen des § 15 Abs. 2 WEG in Zweifel gezogen. Auf die Frage, ob die Vermietung tatsächlich gegen den Bestimmungszweck der Wohnanlage verstoße, komme es dabei nicht an, weil das Verbot jegliche Vermietung untersage. Auf diesen Hinweis haben die Antragsgegner, die Eigentümer des Sondereigentums neben dem der Antragstellerin sind, weitere umfangreiche Ausführungen zu dem Ausmaß der (Unter)Vermietung durch die Antragstellerin und den dadurch bedingten Belästigungen gemacht. Hierauf hat das Landgericht mit Beschluss vom 26. Juli 2004 die Entscheidung des Amtsgerichts teilweise geändert und den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19. Mai 2003 auch zu Tagesordnungspunkt 9 „Vermietung an Feriegäste” aufgehoben. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass es sich um eine Regelung handele, die aufgrund ihrer Bedeutung für die Wohnungseigentümer nicht in der Hausordnung geregelt werden könne, sondern vielmehr Gegenstand der Teilungserklärung sein müsse. Soweit die konkrete Nutzung des Wohnungseigentums durch einen Miteigentümer entgegen dem Bestimmungszweck der Anlage gerügt werde, stehe es den Miteigentümern frei, den Verstoß gegen den Bestimmungszweck im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG gerichtlich feststellen zu lassen. Die Regelung stelle keine bloße Konkretisierung bestehender Pflichten dar, sondern sei vielmehr auf das Verbot eines nach der Teilungserklärung erlaubten Verhaltens gerichtet.

Gegen diesen ihnen am 19. August 2004 zugestellten Beschlus...