OLG Bremen Beschluss vom 28.04.2016 - 3 W 28/15

Entscheidungsstichwort (Thema)

Teilung eines Grundstücks in zwei Wohneinheiten; gemeinschaftliche Heizungsanlage in einem im Sondereigentum stehenden Raum steht der Teilung nicht entgegen

Leitsatz (amtlich)

Der Teilung eines Grundstücks in zwei Wohneinheiten steht nicht § 5 WEG entgegen, wenn in dem Raum, der nach dem Aufteilungsplan ein im Sondereigentum stehendes Badezimmer ist, zugleich die gemeinschaftliche Heizungsanlage untergebracht ist. Den schutzwürdigen Belangen der anderen Sondereigentümer wird durch die Gestattungspflicht in § 14 Nr. 4 WEG Rechnung getragen. Diese kann durch Vereinbarung oder in der Teilungserklärung erweitert werden.

Normenkette

GBO §§ 15, 71 Abs. 1, §§ 72, 81 Abs. 1; WEG § 5 Abs. 2, §§ 8, 14 Nr. 4

Verfahrensgang

AG Bremen (Beschluss vom 12.10.2015; Aktenzeichen VL 12-2056-2)

Tenor

Auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 08.12.2015 wird der Beschluss des AG Bremen - Grundbuchamt - vom 12.10.2015 aufgehoben. Das AG Bremen - Grundbuchamt - wird angewiesen, die beantragte Eintragung vorzunehmen.

Gründe

I. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks. Mit notarieller Urkunde vom 10.06.2015 (URNr. [...]) hat sie die Teilung des Grundstücks in zwei Wohnungseigentume erklärt. Mit Schriftsatz vom 15.07.2015 beantragte der hierzu beauftragte Notar gemäß § 15 GBO die entsprechende Eintragung der Aufteilung in Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG.

Mit Aufklärungsbeschluss vom 14.09.2015 hat das AG Bremen -Grundbuchamt - dem Notar mitgeteilt, dass der beantragten Eintragung Hindernisse entgegenstehen würden. Die Zugänge zu einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage und den in gemeinschaftlichem Gebrauch stehenden Zentraleinrichtungen der Hausversorgung seien nicht sondereigentumsfähig. Heizungsräume seien grundsätzlich nicht sondereigentumsfähig, es sei denn, es würden weitere Gebäude von dort aus mit Heizenergie versorgt, was vorliegend nicht der Fall sei. Entsprechend der Rechtsprechung des BayOblG (Beschl. v. 25.3.1992, 2 Z BR 1/92) könne ein Raum, in dem sich die gemeinschaftliche Heizanlage befinde, in der Teilungserklärung als "Heizungsraum" bezeichnet werde und im Aufteilungsplan mit "Heizung" gekennzeichnet sei, nur als Teil des gemeinschaftlichen Eigentums in das Grundbuch eingetragen werden. Das gleiche gelte grundsätzlich auch für die Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zum Heizungsraum eröffnen. Da die Regelung in § 2 der notariellen Urkunde vom 10.06.2015 vor diesem Hintergrund unzulässig sei, brauche an dieser Stelle auch nicht über die Frage der Zulässigkeit einer in § 2b) der Urkunde enthaltenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit als Belastung eines Sondereigentums für einen anderen Sondereigentümer entschieden werden.

Mit Schriftsatz vom 02.10.2015 hat der Notar die Ausfertigung einer Abänderungserklärung zur UR-Nr. 412/2015 eingereicht, die nicht mehr in der Akte enthalten ist, aus der sich nach dem Vortrag in der Beschwerde die Aufhebung der Bestimmung zur Dienstbarkeit ergeben soll.

Mit Beschluss vom 12.10.2015 hat das AG Bremen - Grundbuchamt - den Antrag auf Eintragung der Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Entscheidung des OLG Schleswig, auf die sich die Antragstellerin gestützt habe, vorliegend nicht einschlägig sei. In der dortigen Entscheidung habe das OLG Schleswig ausgeführt, dass ein Heizungsraum nicht dadurch seinen Charakter verliere, dass er zu weiteren "gleichwertigen Nutzungszwecken" genutzt werde. Aus den tatsächlichen Gegebenheiten in der entschiedenen Wohnanlage ergebe sich aber, dass der Heizungsraum Gemeinschaftseigentum sei. Im vorliegenden Fall gehe das Grundbuchamt davon aus, dass das Badezimmer eines Sondereigentümers und dessen Nutzung als Bad, mithin zu höchstpersönlichen und intimen Zwecken, im Verhältnis zur gleichzeitigen Nutzung des Raumes als Heizanlage für alle Eigentümer keinen annähernd gleichwertigen Nutzungszweck darstelle. Zur Begründung hat sich das Grundbuchamt auch auf die Kommentierung im WEG-Kommentar Vandenhouten zu § 5 WEG bezogen, aus dem sich ergebe, dass ein Heizungsraum zwingend gemeinschaftliches Eigentum sein müsse, es sei denn, er diene noch anderen - annähernd gleichwertigen - Nutzungszwecken. Auch aus weiteren im Einzelnen zitierten Entscheidungen ergebe sich die Notwendigkeit, dass ein Heizungsraum Gemeinschaftseigentum sein müsse. Dies gelte auch für die zu durchquerenden Flure.

Mit Schriftsatz vom 08.12.2015 hat der Notar gegen den Beschluss Beschwerde eingelegt. Er widerspricht der Ansicht, dass ein mit einer Heizungsanlage versehener Raum grundsätzlich nicht sondereigentumsfähig sei. Richtig sei, dass es für eine Nutzung in dem hier relevanten Zusammenhang auf die bloße Zweckbenennung im Aufteilungsplan nicht entscheidend ankomme, wenn diese nicht als verbindliche Festlegung der Nutzung in der Teilungserklärung oder anderweitig bestimmt worden sei. Dies sei vorliegend nicht geschehen. Von daher wachse den Nutzungsang...