Öffnungsklausel

Zusammenfassung

 

Begriff

Seit dem vereinzelt als "Jahrhundertentscheidung" bezeichneten Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte die sog. Öffnungsklausel entscheidend an Bedeutung gewonnen. Gemäß der Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 waren sowohl vereinbarungs- als auch gesetzesändernde Beschlüsse nichtig, auch soweit sie in der Vergangenheit gefasst worden sind. Es war also grundsätzlich nicht mehr möglich, Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung durch einen Mehrheitsbeschluss abzuändern. Mit Inkrafttreten des WE-Reformgesetzes sind den Wohnungseigentümern zwar in praxisrelevanten Bereichen des Wohnungseigentumsrechts gesetzliche Öffnungsklauseln zur Änderung von Gesetz oder Vereinbarungen eingeräumt worden. Im Übrigen aber behalten Öffnungsklauseln zur erleichterten Änderung von gesetzlichen Bestimmungen oder Vereinbarungen ihre Bedeutung für eine vereinfachte Willensbildung der Wohnungseigentümer.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel stellt § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG dar. Gesetzliche Öffnungsklauseln enthalten die Bestimmungen der §§ 12 Abs. 4, 16 Abs. 3 und 4 sowie 21 Abs. 7 WEG.

BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18: Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasst werden, sind grundsätzlich nur insoweit materiell überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Anders ist es bei Beschlüssen, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte betreffen. Die unterliegen einer weiterreichenden Kontrolle. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren ("mehrheitsfesten") Rechten gehört die "Zweckbestimmung" eines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese Zweckbestimmung darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Beschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden. Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z. B. an Feriengäste) verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben. Auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kann gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen werden, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist.

LG Karlsruhe, Urteil v. 21.3.2017, 11 S 88/16: Das Stimmrecht gehört zum Kernbereich des Mitgliedschaftsrechts der Wohnungseigentümer. Durch Anwendung einer Öffnungsklausel können dem Wohnungseigentümer nicht elementare Mitverwaltungsrechte genommen werden, wozu auch das Stimmrecht gehört. Ermöglicht die Öffnungsklausel einen mehrheitlichen Wechsel vom Wertprinzip zum Objektprinzip, ist die Öffnungsklausel unwirksam.

BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13: Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Ein in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt.

LG Köln, Urteil v. 15.4.2015, 29 S 121/14: Enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten der Wohnungen eine Öffnungsklausel dergestalt, dass die Zustimmung des Verwalters nur aus wichtigem Grund nicht erteilt werden dürfe, wenn die gewerbliche Nutzung zu unzumutbaren Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer führt und erlaubt grundsätzlich einfachmehrheitliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, so unterliegt die gerichtliche Überprüfung eines entsprechenden Genehmigungsbeschlusses nur dem Willkürverbot und nicht den zu § 14 Nr. 1 WEG entwickelten Grundsätzen.

LG München I, Urteil v. 13.1.2014, 1 S 1817/13 WEG: Soweit allein das erforderliche Quorum nicht erreicht wurde, der Versammlungsleiter jedoch dennoch einen positiven Beschluss verkündet hat, führt dies nur zur Anfechtbarkeit, nicht jedoch zur Nichtigkeit des gefassten Beschlusses. Diese Grundsätze müssen auch im Rahmen vereinbarter Öffnungsklauseln Geltung finden (nicht rechtskräftig, Revisionszulassung vor dem BGH).

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 30.1.2004, I-3 Wx 329/03: Die Eintragung einer nachträglich vereinbarten Öffnungsklausel im Grundbuch bedarf nicht der Zustimmung dinglich berechtigter Dritter.

OLG München, Beschluss v. 13.11.2009, 34 Wx 100/09: Beschlüsse, die aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abändern, sind im Grundbuch weder eintragungsbedürftig noch eintragungsfähig.

1 Grundsätze

Die Bedeutung von Öffnungsklauseln zur erleichterten Änderung gesetzlicher Normen oder aber Vereinbarungen der Wohnungseigentümer hatte...

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