Inhalt klar bestimmbar?
Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Umfang und Inhalt der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein. So ist eine Zufahrtsbaulast nur wirksam, wenn die auf dem Grundstück freizuhaltenden Zufahrtsflächen hinreichend bestimmbar sind. Dass der mit der Baulast verfolgte Zweck hinreichend bestimmbar ist, genügt nicht.[1]
BauR 2016 S. 1141.
Auslegung möglich
Für die etwa erforderliche Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie der Adressat der Baulasterklärung, also die Baurechtsbehörde, diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte.[2]
Dabei ist die Verpflichtungserklärung nicht vom Horizont des bei ihrer Bestellung konkret tätigen Sachbearbeiters, sondern vom Horizont eines objektivierten, aktenkundigen, aber mit mündlichen Vorgängen zum Zeitpunkt der Bestellung unvertrauten Vertreters der Bauaufsichtsbehörde her auszulegen.[3]
Im Übrigen ist eine Baulast grundsätzlich auf das konkrete Bauvorhaben bezogen auszulegen.[4] Übernimmt der Grundstückseigentümer eine Baulast, um nach einer Grundstücksteilung die wegemäßige Erschließung entstandener Flurstücke (weiterhin) zu gewährleisten, können bei der vorzunehmenden Auslegung der Verpflichtungserklärung die Individualinteressen des Erwerbers des belasteten Grundstücks – jedenfalls grundsätzlich – nicht in Rechnung gestellt werden.[5]
Unklare "Baulast"
Vereinbaren Nachbarn, dass der eine Nachbar auf seinem Grundstück eine "Baulast" für den Bau einer Windkraftanlage auf dem Grundstück des anderen Nachbarn übernehmen soll, ist die Vereinbarung unwirksam, wenn die Nachbarn den Begriff der "Baulast" unterschiedlich verstanden haben.
Zwecks Errichtung einer Windkraftanlage erwarb der Kläger, ein Architekt, benachbarte Grundstücke zum Grundbesitz des Beklagten, einem Landwirt. Die geplante Windkraftanlage sollte den bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstand zum Grundstück des Beklagten nicht einhalten. Daher benötigte der Kläger zur Erlangung der – bauordnungsrechtliche Belange einschließenden – Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (jedenfalls) die Bewilligung einer öffentlich-rechtlichen Abstandsflächenbaulast durch den Beklagten. Nach der Planung sollten zudem die Rotorblätter der Windkraftanlage über das Grundstück des Beklagten streichen. Aus diesem Grund verlangte die zuständige Behörde, eine – über eine Abstandsflächenbaulast – hinausgehende Vereinigungsbaulast auf dem Grundstück des Beklagten einzutragen. Nur mit einer solchen Baulast hätte der Kläger die erforderliche Genehmigung erhalten können, weil er dann – aus bauordnungsrechtlicher Sicht – zur Errichtung seiner Windkraftanlage beide Grundstücke in Anspruch nehmen konnte. Die Parteien stritten darüber, ob dem Beklagten der zuletzt genannte Umstand der überstreifenden Rotorblätter bekannt war, als er mit dem Kläger im Juni 2012 die Übernahme einer – im Vertrag nicht näher umschriebenen – "Baulast" auf seinem Grundstück für den Bau der Windkraftanlage durch den Kläger vereinbarte. Die von ihm geplante Windkraftanlage konnte der Kläger mangels erteilter Genehmigung nicht errichten. Hierfür macht er den Beklagten verantwortlich, weil dieser die Vereinigungsbaulast nicht bewilligt habe. Den Beklagten nimmt er auf Schadensersatz für den ihm, dem Kläger, entgangenen Gewinn in Anspruch, den er auf ca. 515.000 EUR beziffert. Der Beklagte meint, dem Kläger in dem im Juni 2012 abgeschlossenen Vertrag allenfalls die Bewilligung einer Abstandsflächenbaulast, nicht aber die einer Vereinigungsbaulast zugesagt zu haben, und deswegen keinen Schadensersatz zu schulden.
Nach Auffassung des OLG Hamm[6] steht dem Kläger gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz wegen der Weigerung des Beklagten zu, die Eintragung einer Vereinigungsbaulast für das Bauvorhaben des Klägers zu bewilligen. Es fehle bereits an einer vertraglichen Verpflichtung des Beklagten, dem Kläger für sein Bauvorhaben eine solche Baulast zu bewilligen. Eine solche Verpflichtung werde durch den im Juni 2012 abgeschlossenen Vertrag der Parteien nicht begründet. Äußerlich übereinstimmend hätten die Parteien in dem Vertrag zwar vereinbart, dass der Beklagte dem Kläger die Eintragung einer "Baulast" auf seinem Grundstück bewillige. Dabei hätten die Parteien der Bezeichnung "Baulast" allerdings eine unterschiedliche Bedeutung beigemessen, sodass der Vertrag einen versteckten Einigungsmangel (Dissens) aufweise. Das ergebe die Auslegung der Vertragserklärungen der Parteien. Der versteckte Dissens bewirke, dass der von den Parteien im Juni 2012 intendierte Vertrag nicht zustande gekommen sei.
Baulast für „gefangene Kfz-Stellplätze“
Betrifft eine Stellplatzbaulast sog. gefangene Stellplätze, die keinen direkten Kontakt zur öffentlichen Verkehrsfläche besitzen, muss die Stellplatzbaulast zugleich eine Zufahrtsbaulast eins...
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