Öffentlich-rechtliche Beschränkungen - Mietmangel setzt mindestens Nutzungsuntersagung voraus

Leitsatz

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen stellen dann einen Fehler der Mietsache dar, wenn die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat, weil die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist.

Fakten:

Der Mietvertrag über das Gebäude eines ehemaligen Bahnhofs sah die Nutzung als "Kulturzentrum" vor. Das Gebäude war seinerzeit noch dem Bahnbetrieb gewidmet, die Umwidmung fehlte, sodass der Vertragszweck aufgrund öffentlich-rechtlicher Beschränkungen nicht erfüllt werden konnte. Auch der Denkmalschutz verhinderte - insbesondere im Hinblick auf den erforderlichen Schallschutz - die Verwirklichung des Vertragszwecks. Der Mieter weist daher Mietzahlungs- beziehungsweise Nutzungsentschädigungsansprüche des Vermieters zurück. Das Gericht gibt aber dem Vermieter recht. Zwar können öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, einen Fehler der Mietsache darstellen. Allerdings muss dies eine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge haben. Die liegt nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist. Das war hier aber nicht der Fall. Der Mieter hatte angesichts der ihm nicht aussichtsreich scheinenden Situation die erforderlichen Anträge nicht gestellt. Aus der Nutzungsvereinbarung folgt keine Verpflichtung des Vermieters, den notwendigen Schallschutz baulich herzustellen. Die Art der kulturellen Veranstaltungen, die der Mieter durchzuführen beabsichtigte, war offengelassen. Nach den Vertragsbedingungen konnte der Mieter auch fristlos kündigen, wenn ihm die erforderlichen Genehmigungen aus Gründen versagt worden wären, die mit der Lage des Mietobjekts zusammenhängen. Davon hat der Mieter keinen Gebrauch gemacht. So bleibt der Zahlungsanspruch des Vermieters bestehen.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2009, I-24 U 87/08OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.5.2009, Az.: I-24 U 87/08

Fazit:

Grundsätzlich muss der Mieter selbst die für den mietvertraglich vereinbarten Betrieb erforderlichen öffentlich-rechtlichen Nutzungserlaubnisse einholen. Der Vermieter haftet dem Mieter dann dafür, dass die Mieträume aufgrund ihrer Beschaffenheit und Lage die vereinbarte Nutzung ermöglichen. Eine Mietminderung kommt erst in Betracht, wenn eine konkrete behördliche Untersagungsverfügung vorliegt oder behördliches Einschreiten angedroht wird.