Begriff

Ein Nutzungsrecht am Garten wird auch beeinträchtigt, wenn die überbaute Gemeinschaftsfläche für die Eigentümer einer Wohnung nur über die Grundstückfläche, die der anderen Wohnung als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist, zugänglich ist. Denn ein Garten wird nicht nur genutzt, wenn er betreten wird, sondern bereits durch seine Existenz als begrünter, nicht bebauter Raum. Bei der Berechnung des Nutzungsverlusts durch einen Überbau ist nur die überbaute Grundstücksfläche zu berücksichtigen, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht und nicht einer Wohnung als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist (AG Bad Schwalbach, Urteil v. 14.11.2012, 3 C 819/10).

Nutzungsentgelt für Überbau des Gemeinschaftseigentums

Die Wohnanlage besteht vorliegend aus einem Zweifamilienhaus. Die ehemaligen Eigentümer der Souterrainwohnung errichteten auf der Gemeinschaftsfläche zwischen Grundstücksgrenze und ihrem Sondernutzungsrecht einen Wintergarten. Die von dem Wintergarten überbaute Fläche ist der Souterrainwohnung nicht als Sondernutzungsrecht zugewiesen. Die Eigentümer der Erdgeschosswohnung machen nun gegen den neuen Eigentümer der Souterrainwohnung ein Nutzungsentgelt wegen des Überbaus des Gemeinschaftseigentums geltend.

Erfolgreiche Klage

Die Klage hatte Erfolg. Die Erdgeschosseigentümer haben gegen den Souterraineigentümer einen Anspruch auf Zahlung einer Geldrente. Dieser Anspruch resultiert auf einer entsprechenden Anwendung der Bestimmung des § 912 Abs. 2 Satz 1 BGB: Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. So also der Grundstücksnachbar – hier der andere Wohnungseigentümer – dem Überbau nicht widersprochen hat, ist er zu dessen Duldung verpflichtet, hat aber Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung. Diese Überbaurente wird für die Duldung des Überbaus gewährt und soll den Nutzungsverlust ausgleichen, den der Eigentümer des überbauten Grundstücks erleidet.

Höhe der Überbaurente

Die Höhe der Überbaurente bemisst sich nach dem Verkehrswert der überbauten Fläche zur Zeit der Grenzüberschreitung. Sie ist jährlich im Voraus zu entrichten. Der einzelne Rentenanspruch unterliegt der 3-jährigen Regelverjährung des § 195 BGB. Das Recht auf die Rente selbst verjährt nicht, da es Bestandteil des Eigentums ist.

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