Nutzungsbeschränkungen / Zusammenfassung
 

Begriff

Immer wieder entsteht Streit zwischen Wohnungseigentümern über die nach der Teilungserklärung noch zulässige Nutzung von Teilen der Wohnungseigentumsanlage. Die Nutzungsbezeichnung der einzelnen Bereiche des Wohnungseigentums in der Teilungserklärung stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Ist eine derartige Vereinbarung wirksam getroffen worden, bindet sie die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in §§ 13, 14 Nr. 1, 15 WEG.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2018, 2-13 S 138/17: Sieht die Gemeinschaftsordnung einen Gebrauch/eine Nutzung von Sondereigentum als Laden vor, kann dort kein Eiscafé betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden und eine Bestuhlung vorhanden ist. Ein Anspruch auf Unterlassung eines vereinbarungswidrigen Gebrauchs besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag einen derartigen Gebrauch gestattet.

LG Berlin, Urteil v. 14.9.2018, 55 S 201/13 WEG: Werden einzelne Räume im Aufteilungsplan mit ihrer Funktionsbezeichnung benannt ("Gaststube", "kleiner Gastraum", "Vorratsraum" usw.) und erfolgt dies erkennbar nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums, handelt es sich um keine Zweckbestimmungen i. S. v. § 15 Abs. 1 WEG.

LG Berlin, Urteil v. 11.9.2018, 55 S 130/17 WEG: Die Gemeinschaftsordnung muss die Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten eines Sondereigentums nicht beschränken. Zulässig ist auch eine Regelung, wonach Sondereigentum sowohl als Wohnungs- als auch als Teileigentum genutzt werden kann.

LG Berlin, Beschluss v. 22.5.2018, 55 T 15/18: Bei typisierender Betrachtungsweise führt die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Freikirche nicht zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer.

LG Bochum, Urteil v. 16.7.2018, I-1 O 318/17: Nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise gehen von einem Büro im Allgemeinen weniger Belästigungen aus als von einer Einrichtung der stationären Intensiv- und Beatmungspflege.

BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 307/16: Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt; die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.3.2018, 2-13 S 36/17: Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.

AG Bonn, Urteil v. 25.1.2018 27 C 111/17: Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung führt eine Kindertagespflege mit lediglich 2 bis 3 Tagespflegekindern in einer Wohnung nicht zu größeren Beeinträchtigungen der Miteigentümer.

BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 275/16: Wird durch eine Störung des Eigentums ein neuer Unterlassungsanspruch ausgelöst, ist für den Beginn der für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Zeitspanne in der Regel auf den Zeitpunkt der Anspruchsentstehung abzustellen. Eine Verwirkung eines Rechts kommt nur in Betracht, wenn sich der Verpflichtete aufgrund eines Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr geltend gemacht wird. Die bloße Untätigkeit des Berechtigten über einen längeren Zeitraum hinweg ist nicht ausreichend.

BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16: Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich vorbehaltlich anderer Vereinbarungen gegenseitig aus. Jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind. Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht. Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft i. S. v. § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. Dagegen...

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