Nutzungsbeschränkungen / 2.2 Teileigentum

Ist eine Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung ohne nähere, engere Zweckbestimmung lediglich als solche bezeichnet, ist zunächst und grundsätzlich einmal jede Nutzung möglich, mit Ausnahme der Wohnnutzung. Insbesondere führt auch die Nutzung als freikirchliche Einrichtung nicht zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer.

 

Achtung

Streitpunkt: Wohnnutzung des Teileigentums

Grundsätzlich kann die bestimmungswidrige Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken einen Unterlassungsanspruch begründen. Eine solche mit der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung von Teileigentumsräumlichkeiten ist aber nur "grundsätzlich" unzulässig, d. h. sie kann ausnahmsweise zulässig sein, sofern durch sie kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung.

So ist etwa die Nutzung von Teileigentumseinheiten zur Vermietung an Pensionsgäste grundsätzlich zulässig und weniger beeinträchtigend als etwa eine Nutzung als Einzelhandelsgeschäft oder Nagelstudio. Ob gewerbe- oder baurechtliche Genehmigungen für eine derartige Nutzung erforderlich sind, ist im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nicht zu klären und bedeutungslos.

Erlaubt die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, eine Teileigentumseinheit "im Rahmen der geltenden gewerberechtlichen Vorschriften" nach freiem Ermessen zu gebrauchen und zu nutzen, ist diese Gestattung derart weitreichend, dass sie grundsätzlich auch eine Nutzung zu Wohnzwecken erlaubt.

Erfolgt eine Nutzung von Räumlichkeiten entgegen dem in der Teilungserklärung beschriebenen Inhalt zu Wohnzwecken, so beeinträchtigt diese Nutzung die übrigen gewerblich nutzenden Eigentümer dann, wenn der private Nutzer Unterlassung der gewerblichen Nutzung aufgrund der zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden gegenseitigen Pflichten nach § 15 Abs. 3 WEG verlangen kann.

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist jedenfalls in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt. Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.

Andererseits sind Fälle denkbar, in denen auch in Bereichen des Teileigentums aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls nur eine Wohnnutzung infrage kommen kann. So kann ein Anspruch auf Änderung einer in der Teilungserklärung für ein Teileigentum als "Büroräume" festgelegten Nutzungsbestimmung dann gegeben sein, wenn eine reale Möglichkeit, das Teileigentum entsprechend zu nutzen oder zu verwerten, nicht besteht und die Nutzung als Wohnung die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt als eine Nutzung als Büroräume. Möglich ist eine Wohnnutzung etwa auch dann, wenn die Wohnungseigentumsanlage aus 2 Gebäuden besteht, nämlich einem Wohnhaus, das zu Wohnzwecken genutzt werden darf und einem Teileigentum, das als "Büro mit Lagerraum" bezeichnet ist. Würde das Teileigentum jedenfalls als Lager genutzt, könnte dies zu mehr Lärm führen, etwa durch intensiven Lieferverkehr. Der entsprechende Anspruch kann auch bei anderen Teileigentumseinheiten bestehen und folgt aus der Bestimmung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Nach vorerwähnter Bestimmung kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Die Nutzung von als Teileigentum ausgewiesenen Hobbyräumen oder "Trimmräumen" zu dauernden Wohnzwecken stört bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung und ist daher unzulässig. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass eine ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte Unterteilung eines Wohnungseigentums unzulässig ist, wenn nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienende Räume nach der Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden. Insoweit sind dann die Unterteilung vollziehende Grundbucheintragungen unzulässig und können nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb sein.

Bestimmt jedoch die Gemeinschaftsordnung einer Anlage, die u. a. aus Wohnungen sowie aus Hobbyräumen als selbstständigen Teileigentumseinheiten besteht, dass die Hobbyräume ausgebaut und mit den Wohnungen verbunden werden dürfen, so liegt darin in der Regel eine Vereinbarung, dass der Ausbau der Hobbyräume in Wohnräume gestattet ist...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge