Nutzungsbeschränkungen / 2.1 Wohnungseigentum

Insbesondere stellt sich die Frage, inwieweit eine gewerbliche Nutzung auch der Wohnung möglich ist. Grundsätzlich ist eine freiberufliche Tätigkeit in den nach der Teilungserklärung als "Wohnung" bezeichneten Räumen möglich. Was die Nutzung einer Eigentumswohnung als "Büro" angeht, ist zumindest eine allgemeine Feststellung derart, dass Räume des Sondereigentums grundsätzlich als Büroräume genutzt werden dürfen, nicht möglich. Denn eine Nutzung zu Bürozwecken ist in vielfältiger Weise denkbar, womit es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls und insbesondere auf die Art des Bürobetriebs ankommt. Grenze ist hier im Einzelfall eine etwa unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, die jedenfalls bei einer stärker frequentierten Anwaltskanzlei oder Arztpraxis i. d. R. gegeben ist, nicht aber bei einer Naturheilpraxis. Auch die Ausübung der Prostitution hält sich nicht mehr innerhalb der erlaubten Zweckbestimmung und muss von den übrigen Wohnungseigentümern nicht geduldet werden. Nach Auffassung des BayObLG (a. a. O.) stört auch die Nutzung einer Eigentumswohnung als Friseursalon mehr als die zweckbestimmungsgemäße Nutzung zu Wohnzwecken.

Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.

 

Achtung

Kinder- und Jugendwohngruppen

Das KG Berlin hat für den Fall einer aus 10 Wohngebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage, in der in 8 Wohnungen Kinder und Jugendliche längerfristig in familienähnlichen Wohngruppen ganztägig betreut werden, entschieden, dass sich eine derartige Gebrauchsüberlassung im Rahmen der Nutzung zu Wohnzwecken hält.

Kinderbetreuung (Tagesmutter)

Im Fall der Kinderbetreuung etwa durch eine Tagesmutter ist allerdings zu beachten, dass bei vereinbartem Zustimmungsvorbehalt des Verwalters dieser die Zustimmung verweigern kann, wenn weiter vereinbart ist, dass die Ausübung des Gewerbes oder Berufs nur zulässig ist, wenn keine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner zu befürchten ist oder wenn sie den Charakter des Hauses nicht beeinträchtigt. Ein Anspruch auf Genehmigung einer derartigen Nutzung ist allerdings zu bejahen, wenn die Erteilung der Zustimmung die Regel ist und nur ausnahmsweise bei Vorliegen eines wichtigen Grundes eine Versagung in Betracht kommen soll. Eine Tagesbetreuung von maximal 2 bis 3 Kindern gleichzeitig stört nicht mehr als eine normale Wohnnutzung. Eine Tätigkeit vor Zustimmungserteilung hat keine Auswirkung auf den Zustimmungsanspruch.

Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach das Wohnungseigentum... und das Teileigentum... zu Wohnzwecken und zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit benutzt werden dürfen, soweit behördlich zulässig (Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter), erlaubt nach Ansicht des OLG Düsseldorf auch den Betrieb einer "Digital-Druckerei".

Unabhängig davon, ob die dauerhafte Nutzung eines in der Teilungserklärung als Abstellraum oder Hobbyraum ausgewiesenen Raumes zu Wohnzwecken störend ist und unabhängig davon, ob eine behördliche Genehmigung hierzu vorliegt oder zu erwarten ist, bleibt diese unzulässig. Die übrigen Eigentümer haben einen Anspruch auf Unterlassung einer derartigen Nutzung.

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