Nutzungsarten der Wohnung

Zusammenfassung

 

Begriff

Bereits aufgrund der grundrechtlich geschützten Eigentumsgarantie des Art. 14 GG berechtigt das Eigentum zu uneingeschränktem Gebrauch, verpflichtet aber auch zum Wohl der Allgemeinheit. Diese Grundsätze haben ihre besondere Ausprägung auch im Bereich des Wohnungseigentums in § 13 WEG, was die Rechte des Wohnungseigentümers anbelangt, und insbesondere in § 14 Nr. 1 WEG, was die Sozialpflichtigkeit des Wohnungseigentums anbelangt. Jedenfalls kann jeder Wohnungseigentümer mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren – aber nur insoweit, als nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Im Rahmen der Zweckbestimmung zu "Wohnzwecken" ist demnach die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung durch die Teilungserklärung oder den Aufteilungsplan beschränkt.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in §§ 13, 14 Nr. 1, 15 WEG.

BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18: Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z. B. an Feriengäste) verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben. Auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kann gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen werden, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist.

BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 105/18: § 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

BGH, Urteil v. 10.1.2019, III ZR 37/18: Im Rahmen eines Konzepts zum betreuten Wohnen ist ein in einer Gemeinschaftsordnung enthaltener Kontrahierungszwang unwirksam, durch den die Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Betreuungsvertrags mit einer Bindung von mehr als 2 Jahren verpflichtet werden sollen, wenn sie die Wohnung selbst nutzen und der Kontrahierungszwang den einzelnen Wohnungseigentümern bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine angemessenen Spielräume für eine interessengerechte Ausgestaltung des Betreuungsvertrags einräumt.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2018, 2-13 S 138/17: Ein Anspruch auf Unterlassung eines vereinbarungswidrigen Gebrauchs besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag einen derartigen Gebrauch gestattet.

LG Berlin, Urteil v. 14.9.2018, 55 S 201/13 WEG: Werden einzelne Räume im Aufteilungsplan mit ihrer Funktionsbezeichnung benannt ("Gaststube", "kleiner Gastraum", "Vorratsraum" usw.) und erfolgt dies erkennbar nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums, handelt es sich um keine Zweckbestimmungen i. S. v. § 15 Abs. 1 WEG.

LG Berlin, Urteil v. 11.9.2018, 55 S 130/17 WEG: Die Gemeinschaftsordnung muss die Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten eines Sondereigentums nicht beschränken. Zulässig ist auch eine Regelung, wonach Sondereigentum sowohl als Wohnungs- als auch als Teileigentum genutzt werden kann.

LG Bochum, Urteil v. 16.7.2018, I-1 O 318/17: Eine Intensivpflege- und Beatmungs-WG ist in einer Wohnung nicht zulässig. Nicht zu Wohnzwecken dient nämlich eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben und deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt werden. Werden jedenfalls bis zu 4 Patienten in Räumlichkeiten betreut und versorgt, geht dies bei typisierender Betrachtungsweise über eine normale Wohnnutzung hinaus.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.3.2018, 2-13 S 36/17: Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.

AG Bonn, Urteil v. 25.1.2018 27 C 111/17: Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung führt eine Kindertagespflege mit lediglich 2 bis 3 Tagespflegekindern in einer Wohnung nicht zu größeren Beeinträchtigungen der Miteigentümer.

LG München I, Beschluss v. 15.1.2018, 1 S 1401/17: Statt des Wohnungseigentümers kann auch der Nießbraucher auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Wohnungseigentums in Anspruch genommen werden.

BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 275/16: Wird durch eine Störung des Eigentums ein neuer Unterlassungsanspruch ausgelöst, ist für den Beginn der für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Zeitspanne in der Regel auf den Zeitpunkt der Anspruchsentstehung abzustellen. Eine Verwirkung eines Rechts kommt nur in Betracht, wenn sich der Verpflichtete aufgrund eines Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr geltend gemacht wird. Die bloße Untätigkeit des Berechtigten über einen längeren Zeitraum hinweg ist nicht ausreichend.

BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16: Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich vorbehaltlich anderer Vereinbarungen gegenseitig aus. Jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ih...

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