Nutzungsarten der Wohnung

Zusammenfassung

 

Begriff

Bereits aufgrund der grundrechtlich geschützten Eigentumsgarantie des Art. 14 GG berechtigt das Eigentum zu uneingeschränktem Gebrauch, verpflichtet aber auch zum Wohl der Allgemeinheit. Diese Grundsätze haben ihre besondere Ausprägung auch im Bereich des Wohnungseigentums in § 13 WEG, was die Rechte des Wohnungseigentümers anbelangt, und insbesondere in § 14 Nr. 1 WEG, was die Sozialpflichtigkeit des Wohnungseigentums anbelangt. Jedenfalls kann jeder Wohnungseigentümer mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren – aber nur insoweit, als nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Im Rahmen der Zweckbestimmung zu "Wohnzwecken" ist demnach die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung durch die Teilungserklärung oder den Aufteilungsplan beschränkt.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in §§ 13, 14 Nr. 1, 15 WEG.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2018, 2-13 S 138/17: Ein Anspruch auf Unterlassung eines vereinbarungswidrigen Gebrauchs besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag einen derartigen Gebrauch gestattet.

LG Berlin, Urteil v. 14.9.2018, 55 S 201/13 WEG: Werden einzelne Räume im Aufteilungsplan mit ihrer Funktionsbezeichnung benannt ("Gaststube", "kleiner Gastraum", "Vorratsraum" usw.) und erfolgt dies erkennbar nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums, handelt es sich um keine Zweckbestimmungen i. S. v. § 15 Abs. 1 WEG.

LG Berlin, Urteil v. 11.9.2018, 55 S 130/17 WEG: Die Gemeinschaftsordnung muss die Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten eines Sondereigentums nicht beschränken. Zulässig ist auch eine Regelung, wonach Sondereigentum sowohl als Wohnungs- als auch als Teileigentum genutzt werden kann.

LG Bochum, Urteil v. 16.7.2018, I-1 O 318/17: Eine Intensivpflege- und Beatmungs-WG ist in einer Wohnung nicht zulässig. Nicht zu Wohnzwecken dient nämlich eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben und deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt werden. Werden jedenfalls bis zu 4 Patienten in Räumlichkeiten betreut und versorgt, geht dies bei typisierender Betrachtungsweise über eine normale Wohnnutzung hinaus.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.3.2018, 2-13 S 36/17: Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.

AG Bonn, Urteil v. 25.1.2018 27 C 111/17: Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung führt eine Kindertagespflege mit lediglich 2 bis 3 Tagespflegekindern in einer Wohnung nicht zu größeren Beeinträchtigungen der Miteigentümer.

BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 275/16: Wird durch eine Störung des Eigentums ein neuer Unterlassungsanspruch ausgelöst, ist für den Beginn der für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Zeitspanne in der Regel auf den Zeitpunkt der Anspruchsentstehung abzustellen. Eine Verwirkung eines Rechts kommt nur in Betracht, wenn sich der Verpflichtete aufgrund eines Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr geltend gemacht wird. Die bloße Untätigkeit des Berechtigten über einen längeren Zeitraum hinweg ist nicht ausreichend.

BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16: Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich vorbehaltlich anderer Vereinbarungen gegenseitig aus. Jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind. Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht. Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft i. S. v. § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. Dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken.

LG München I, Urteil v. 8.2.2017, 1 S 5582/16 WEG: Wenn die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste zu Beeinträchtigungen führt, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß i. S. d. § 14 Nr. 1 WEG hinausgehen, können die übrigen Eigentümer gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur die Einstellung der konkreten Beeinträchtigungen...

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