Nutzungsarten der Wohnung / 3 Unterlassungsanspruch bei zweckwidriger Nutzung

Wird das Sonder- oder Teileigentum entgegen der Zweckbestimmung gemäß der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bestimmungswidrig genutzt, besteht für jeden einzelnen Wohnungseigentümer ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG. Dieser den einzelnen Wohnungseigentümern zustehende Individualanspruch kann nach entsprechender Beschlussfassung gegen den "störenden" Wohnungseigentümer auch von der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft als Klägerin geltend gemacht werden.

 

Achtung

Kein Anspruch auf Unterlassen einer erlaubten Nutzung bei konkreten Störungen

Insbesondere bei der kurzfristigen Vermietung von Eigentumswohnungen an Feriengäste oder Medizintouristen können von einzelnen Gästen erhebliche Störungen des Hausfriedens ausgehen. Wenn nun die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste zu Beeinträchtigungen führt, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen, können die übrigen Eigentümer grundsätzlich nur die Einstellung der konkreten Beeinträchtigungen verlangen, nicht hingegen die vollständige Einstellung der kurzfristigen Vermietung der Wohnung an Feriengäste oder Medizintouristen.

Der Unterlassungsanspruch verjährt zwar nicht, solange die Nutzung andauert, unterliegt jedoch der Verwirkung. Voraussetzung ist die Erfüllung des sog. Zeitmoments und des sog. Umstandsmoments. Die zweckbestimmungswidrige Nutzung muss also über einen jahrelangen Zeitraum erfolgen. Die Dauer hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Allein die Erfüllung des Zeitmoments genügt jedoch nicht, dass der Anspruch verwirkt ist. Der zweckbestimmungswidrig nutzende Wohnungseigentümer muss darüber hinaus aufgrund eines bestimmten Verhaltens der übrigen Wohnungseigentümer davon ausgehen können, diese würden Unterlassungsansprüche nicht mehr geltend machen. Zu beachten ist, dass im Einzelfall selbst die bloße Duldung den Einwand der Verwirkung begründen kann.

Hat ein Wohnungseigentümer an seinem Sondereigentum einen Nießbrauch bestellt und nutzt der Nießbraucher die Sondereigentumseinheit zweckbestimmungswidrig, kann auch der Wohnungseigentümer entsprechend auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.

Selbstverständlich kann statt des Wohnungseigentümers auch der Nießbraucher direkt auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.

Geht die zweckbestimmungswidrige und störende Nutzung vom Mieter des Wohnungseigentümers aus, kann dieser direkt statt des Wohnungseigentümers auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.

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