Nutzungsarten der Wohnung / 2 Einzelfälle

Bei einer beabsichtigten gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung der Wohnung ist grundsätzlich zu beachten, dass stets die konkreten Umstände des Einzelfalls maßgeblich und insbesondere natürlich entsprechende berechtigende oder einschränkende Bestimmungen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung zu beachten sind. Soweit auch die Nutzung einer Wohnung zu freiberuflichen Zwecken grundsätzlich zulässig ist, ist auch hier auf die Besonderheiten der Wohnanlage abzustellen sowie darauf, ob die freiberufliche Tätigkeit mit häufigem Besucherverkehr verbunden ist.

 

Achtung

Beeinträchtigung ist entscheidend

Sieht die Teilungserklärung zwar eine freiberufliche Nutzungsmöglichkeit, jedoch keine gewerbliche Nutzung vor, kann die Gewerbeausübung trotzdem zulässig sein, sofern die Wohnungseigentümer hierdurch nicht mehr beeinträchtigt werden, als durch die erlaubte freiberufliche Tätigkeit.

Nutzungsarten mit der Zweckbestimmung "Wohnung"

 

Praxis-Beispiel

Architekturbüro

Architekturbüro ist zulässig.

 

Praxis-Beispiel

Ballettstudio

Ballettstudio – nicht zulässig ohne eine entsprechende dahingehende Vereinbarung.

 

Praxis-Beispiel

Blumenladen

Blumenladen – nicht zulässig.

 

Praxis-Beispiel

Bürobetrieb

Bürozwecke – entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls und insbesondere die Art des Bürobetriebs.

 

Praxis-Beispiel

Digital-Druckerei

Die Regelung in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung), wonach das Wohnungseigentum ... und das Teileigentum ... zu Wohnzwecken und zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit benutzt werden dürfen, soweit behördlich zulässig (Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter), erlaubt auch den Betrieb einer "Digital-Druckerei".

 

Praxis-Beispiel

Ferienwohnung

Eine auch häufigere, aber kurzfristige Vermietung an Feriengäste ist zulässig, gar eine Vermietung an täglich wechselnde Feriengäste. Nach OLG Frankfurt stellt die Überlassung der Wohnung zu Ferienaufenthalten keinerlei Hotelbetrieb oder Berufsausübung dar und ist damit in der Wohnung zulässig.

 

Praxis-Beispiel

Ingenieurplanungsbüro

Ingenieurplanungsbüro ist zulässig.

 

Praxis-Beispiel

Intensivpflege- und Beatmungs-WG

Eine Intensivpflege- und Beatmungs-WG ist in einer Wohnung nicht zulässig. Nicht zu Wohnzwecken dient nämlich eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben und deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt werden. Werden jedenfalls bis zu 4 Patienten in Räumlichkeiten betreut und versorgt, geht dies bei typisierender Betrachtungsweise über eine normale Wohnnutzung hinaus.

 

Praxis-Beispiel

Kinder- und Jugendwohngruppe

Kinder- und Jugendwohngruppe in Form des betreuten Wohnens ist zulässig.

 

Praxis-Beispiel

Kinderarztpraxis

Kinderarztpraxis ist unzulässig, womit die erteilte Genehmigung des Verwalters durch die Wohnungseigentümerversammlung widerrufen werden kann.

 

Praxis-Beispiel

Kinderbetreuung (Tagesmutter)

Bei vereinbartem Zustimmungsvorbehalt des Verwalters kann dieser die Zustimmung verweigern, wenn weiter vereinbart ist, dass die Ausübung des Gewerbes oder Berufs nur zulässig ist, wenn keine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner zu befürchten ist oder wenn sie den Charakter des Hauses nicht beeinträchtigt. Im konkreten Fall wurden lediglich 5 Kinder betreut! Sieht die Teilungserklärung die Möglichkeit der gewerblichen Nutzung der Wohnung nach Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vor, die nur aus wichtigem Grund versagt werden darf, ist jedenfalls eine Tagesbetreuung von maximal 2 Kindern, von maximal 3 Kindern gleichzeitig möglich. Diese stört nicht mehr als eine normale Wohnnutzung. Auf eine derartige Tätigkeit besteht Anspruch. Eine Tätigkeit vor Zustimmungserteilung hat keine Auswirkung auf den Zustimmungsanspruch.

 

Praxis-Beispiel

Naturheilpraxis

Naturheilpraxis ist zulässig.

 

Praxis-Beispiel

Psychotherapeutische Praxis

Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.

 

Praxis-Beispiel

Wachstation für Polizeibeamte

Wachstation für Polizeibeamte auch dann, wenn die Nutzung der Wohnung in Ausübung eines freien Berufs oder eines Gewerbes von der Zustimmung des Verwalters abhängig ist, diese aber nur verweigert werden darf, wenn durch die Tätigkeitsausübung erhebliche Beeinträchtigungen für die anderen Wohnungseigentümer entstehen.

Ausbau des Dachbodens

Gestattet hingegen die Teilungserklärung den Ausbau eines Dachbodens als Wohnung, schließt dies das Recht ein, in die Dachfläche Dachfenster oder Dachgauben zur notwendigen Lichtzufuhr für die Wohnung einzubauen. Als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt sich andererseits nicht die Befugnis, eine Dachloggia zu errichten. Eine entsprechende Ausbaugenehmigung verleiht dem begünstigten Wohnungseigentümer auch keine Narrenfreiheit. Die Bezeichnung des Sondereigentums in der Teilungserklärung als "später zu Wohnzwecken dienende Räume im Dachgeschoss" kann jedenfalls nicht dahin ausgelegt werden,...

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