Nutzungsarten der Wohnung / 1 Grundsätze

Nutzung zu Wohnzwecken steht im Vordergrund

Was insbesondere die Nutzung des Sondereigentums in Form des Wohnungseigentums angeht, ergibt sich bereits begriffsnotwendig, dass in erster Linie eine Nutzung zu Wohnzwecken im Vordergrund steht. Im Hinblick darauf ist der Wohnungseigentümer in seiner Verfügungsbefugnis über sein Sondereigentum zwar nahezu unbeschränkt und kann die Wohnung selbstverständlich auch vermieten. Das Eigentumsgrundrecht verleiht dem Wohnungseigentümer jedenfalls die Befugnis, die Nutzung seines Wohnungseigentums aufgrund eigenverantwortlicher Entscheidung selbst zu bestimmen. Das umfasst vor allem auch das Recht, darüber zu entscheiden, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt.

Stets ist allerdings zu beachten, dass in der Gemeinschaftsordnung einschränkende Regelungen hinsichtlich der Nutzung einer Sondereigentumseinheit, insbesondere auch durch Vermietungsbeschränkungen, enthalten sein können, die von den Wohnungseigentümern auch zu beachten sind.

Derartige Regelungen, insbesondere aber auch Nutzungs- und Gebrauchsregelungen bzw. -beschränkungen, können zwar in der Gemeinschaftsordnung enthalten sein, müssen dies aber nicht, sodass die Sondereigentumseinheit sowohl Wohnzwecken als auch gewerblichen Zwecken dienen kann.

 

Wichtig

Keine Vertragsstrafe bei Verstößen gegen Vermietungsbeschränkungen

Den Wohnungseigentümern fehlt die Beschlusskompetenz zur Regelung von Vertragsstrafen für den Fall des Verstoßes gegen vereinbarte Vermietungsbeschränkungen. Insbesondere verleiht die Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG keine derartige Kompetenz.

Vermietung an Feriengäste

Im Rahmen seiner Vermietungsbefugnis kann der Wohnungseigentümer sein Sondereigentum sogar an täglich wechselnde Feriengäste vermieten, soweit die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine entgegenstehende Regelung enthält. Auch die kurzzeitige Vermietung der Eigentumswohnung an Medizintouristen ist Teil der zulässigen Wohnnutzung.

Entsprechendes gilt auch für die Nutzung von Teileigentumseinheiten zur Vermietung an Pensionsgäste. Eine solche ist jedenfalls zulässig und weniger beeinträchtigend als etwa eine Nutzung als Einzelhandelsgeschäft oder Nagelstudio. Ob gewerbe- oder baurechtliche Genehmigungen für eine derartige Nutzung erforderlich sind, ist im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nicht zu klären und bedeutungslos. Die Wohnungseigentümer können also nicht per Beschluss verbieten, dass eine Wohnung an wechselnde Personen für Zeiträume von einer Woche oder weniger als 7 Tagen überlassen wird, da es sich dabei nicht um eine bloße Gebrauchsregelung handelt, sondern um teilweisen Ausschluss von bestimmten Nutzungsarten. Auch auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel können die Wohnungseigentümer nicht mehrheitlich eine Vermietungsbeschränkung beschließen. Ein entsprechender Beschluss bedarf insoweit vielmehr der Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers, da mit der Vermietungsbeschränkung ein Eingriff in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums verbunden ist. Auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel können die Wohnungseigentümer allerdings mit der nach ihr erforderlichen Mehrheit eine Verpflichtung des vermietenden Wohnungseigentümers regeln, die Vermietung dem Verwalter anzuzeigen.

Grenze jeglicher Vermietungsbefugnis ist freilich die Überbelegung einer Wohnung infolge der Vermietung.

Vermietung an Asylbewerber

Auch die Vermietung an Asylbewerber stellt eine zulässige Wohnnutzung dar, so ihnen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist. Eine Belegung mit maximal 8 erwachsenen Personen in einer 92 qm großen Wohnung stellt dabei auch noch keine Überbelegung dar.

Andere Grundsätze gelten aber dann, wenn die Unterbringung in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Letztlich entscheidend ist, ob die Einrichtung für einen auch in einer Wohngemeinschaft unüblich großen Personenkreis ausgelegt ist.

Nutzung als Arbeiterwohnheim

Die für die Vermietung an Asylbewerber geltenden Grundsätze sind auch bei der Nutzung einer Wohnungseigentumseinheit als Arbeiterwohnheim entsprechend heranzuziehen. So die Vermietung an einen überschaubaren Personenkreis erfolgt, denen eine eigenständige Haushaltsführung in der Wohnung möglich ist, liegt eine Wohnnutzung vor. Soweit aber auch hier die Vermietung an eine Vielzahl von Personen erfolgt, denen keine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, ist diese Grenze überschritten.

Betreutes Wohnen

Nach Ansicht des BGH steht es dem teilenden Eigentümer frei, in der Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens genutzt werden dürfen. Eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen Betreuungsvertrag mit einer zei...

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