Nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer kann Anfechtungsklage erheben. Ein Beschluss über eine verweigerte Veräußerungszustimmung ist auch dann der Bestandskraft zugänglich, wenn ein wichtiger Grund gar nicht vorliegt
  
Begriff

Der BGH hat klargestellt, dass lediglich der Bucheigentümer, der zwar im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Wohnungseigentum nach materiellem Recht jedoch nicht wirksam erworben hat, zur Erhebung einer Anfechtungsklage nicht befugt ist. Diese Befugnis steht nur dem tatsächlichen Eigentümer zu, der wahrer Berechtigter und Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten ist. Weiter hat der BGH entschieden, dass ein die Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums versagender Beschluss im Regelfall auch dann bestandskräftig wird, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11).

Veräußerungszustimmung in der Teilungserklärung vereinbart

Die Teilungserklärung enthält vorliegend die Regelung, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedarf. Nach erfolgter Teilung wurde eine der Wohnungen einem Ehepaar zugewiesen, die sie alsbald veräußerten. Der Neueigentümer wurde sodann im Jahr 1987 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Weil die Zustimmung des Verwalters nicht eingeholt und somit nachgewiesen war, wurde 1992 ein Amtswiderspruch in das Grundbuch eingetragen. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 1992 versagten die Wohnungseigentümer die Zustimmung zu der Veräußerung durch Beschluss. Die dagegen gerichtete Anfechtungsklage des Neueigentümers wurde rechtskräftig abgewiesen. Im Jahr 2001 beantragte nun das ursprünglich veräußernde Ehepaar seine Wiedereintragung in das Grundbuch. Der entsprechende Antrag wurde wiederum rechtskräftig abgewiesen. Der Amtswiderspruch wurde sodann im Jahr 2005 gelöscht. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2008, zu der der Neueigentümer wie schon in den Vorjahren nicht eingeladen war, wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Diese hatte er angefochten.

Unzulässige Klage des "Neueigentümers"

Die Klage des "Neueigentümers" musste erfolglos bleiben, sie war bereits unzulässig. Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG darf die Anfechtungsklage nur von einem Wohnungseigentümer erhoben werden. Wohnungseigentümer ist nun in aller Regel derjenige, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer muss das Wohnungs- oder Teileigentum aber auch nach materiellem Recht wirksam erworben haben. Ist dies nicht der Fall oder vollzieht sich der Eigentumserwerb außerhalb des Grundbuchs, ist der wahre Berechtigte als Wohnungseigentümer Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten. Aus diesem Grund muss sich auch derjenige nicht an den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen, der zwar als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, jedoch etwa Kaufvertrag oder Auflassung wirksam angefochten sind. Folglich kommen dem zu Unrecht eingetragenen Bucheigentümer auch keine Mitwirkungsrechte zu. Denn insbesondere das Stimm- und Anfechtungsrecht muss mit der Verpflichtung korrespondieren, Kosten und Lasten zu tragen. Ebenso wie bei einer erfolgreichen Anfechtung etwa des Kaufvertrags fehlt es an einem wirksamen Eigentumserwerb, wenn die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zu der Veräußerung versagt wird. Das Zustimmungserfordernis bezieht sich nämlich nicht nur auf den schuldrechtlichen, sondern auch auf den dinglichen Vertrag.

Versagungsbeschluss ist nur anfechtbar

Der "Neueigentümer" war also wegen ursprünglich fehlender Verwalterzustimmung nicht Eigentümer geworden. Allerdings können die Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters die Zustimmung entweder durch einen förmlichen Mehrheitsbeschluss oder durch die Erklärung aller übrigen Wohnungseigentümer erteilen. Diese wurde versagt. Nach Auffassung des Neueigentümers ist dieser Beschluss nichtig, da ein wichtiger Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung nicht vorgelegen habe. Dem konnte sich der BGH nicht anschließen. Der Versagungsbeschluss ist nur anfechtbar, auch wenn ein wichtiger Versagungsgrund nicht vorgelegen hatte. Ein anderes Ergebnis wäre mit den Interessen der Wohnungseigentümer und dem Erfordernis der Rechtssicherheit unvereinbar. Weil die Verweigerung der Genehmigung rechtsgestaltend auf das schwebend unwirksame Veräußerungsgeschäft einwirkt, muss zu einem nachprüfbaren Zeitpunkt feststehen, ob der Veräußerungsvertrag endgültig unwirksam wird.

Nichtigkeit möglich bei ersichtlich sachfremden Erwägungen

Der Beschluss kann allenfalls dann nichtig sein, wenn er auf ersichtlich sachfremden Erwägungen beruht, die offenkundig keinen wichtigen Grund darstellen. Im Regelfall ist jedoch anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer bei ihrer Entscheidung von den Vorgaben des Gesetzes bzw. der Teilungserklärung ausgegangen sind. Dann kann nur mit der fristgebundenen Anfechtungsklage überprüft werden, ob der Grund, der sie zu der Versagung der Zustimmung bewogen hat, tatsächlich als wichtig anzusehen ist.

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