Notar im Wohnungseigentum (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Der Notar ist eine öffentliche vom Staat ernannte Amtsperson. Als vom Staat und vom Auftraggeber unabhängiger Jurist wird er aufgrund von Erfahrung, Qualifikation und Neutralität für bestimmte bedeutsame Geschäfte hinzugezogen.

Die häufigsten Fallen

1. Keine Identität zwischen dem Aufteilungsplan und dem Aufteilungsvertrag bzw. der Teilungserklärung

   Prüfen bzw. klären muss der Notar, ob zwischen dem Aufteilungsplan und dem Teilungsvertrag (§ 3 WEG) bzw. der Teilungserklärung (§ 8 WEG) eine Identität besteht. Deshalb wird in den Verträgen jeweils auf die Nummer des Sondereigentums in den Aufteilungsplänen Bezug genommen.

2. Keine Regelung bezüglich Garagen und Sondernutzungsrechten

   Beim Zweifamilienhaus handelt es sich in der Regel um eine Wohnanlage mit einer Wohnung im Erdgeschoss und einer Wohnung im Obergeschoss. Durch die geringe Anzahl der Mitglieder ist in der Gemeinschaftsordnung weder ein Verwalter noch eine Versammlung zwingend erforderlich. Eine Verteilung der Kosten kann nach Anzahl der Bewohner erfolgen. Bei der Aufteilung ist vom Notar lediglich zu prüfen, ob eine Regelung bezüglich der Garagen und der Sondernutzungsrechte vorgesehen ist, da dies oft vergessen wird.

3. Keine Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum bzw. Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum

   Insbesondere darf kein Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum bzw. Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum umgewandelt werden, da hierfür die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich wäre. Hierauf hat der beurkundende Notar zu achten und gegebenenfalls hinzuweisen.

1 Amtsstellung

Nach dem von der Notarkammer dargestellten Berufsbild nehmen Notare als unparteiische Urkundsperson Aufgaben wahr, die für ein rechtsstaatliches Funktionieren des Gemeinwesens unverzichtbar sind. Um dies zu gewährleisten, sind sämtliche Befugnisse und Handlungen gesetzlich in der Bundesnotarordnung, dem Beurkundungsgesetz und anderen Bestimmungen reglementiert. So werden Notare insbesondere in folgenden Bereichen tätig:

• Grundstückssachen (Veräußerung, Erwerb und Belastung von Grundbesitz)
• Handels- und Gesellschaftsrecht (Gründung oder Umgestaltung von Gesellschaften und anderen Unternehmungen und Vereinigungen etc.)
• Erbrecht (bestimmte Testamentsformen, Erbverträge, Erbscheinsanträge etc.)
• Ehe- und Familienrecht (Ehe- und Partnervertrag, Scheidungsvereinbarung, Adoption)
• Vorsorgevollmacht (Betreuungsvollmacht, Patientenverfügung)
• Streitvermeidung, Schlichtung, Mediation

Im Bereich des Wohnungseigentums kümmert sich der Notar um

• Begründung von Wohnungseigentum
• Veräußerung und Erwerb bzw. Belastung von Wohnungseigentum,
• Änderung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum.

Die Notare sind in erster Linie zuständig für Beurkundungen jeder Art sowie für die Beglaubigung von Unterschriften etc. Daneben nehmen sie Verlosungen und Auslosungen vor, erstellen Vermögensverzeichnisse, führen freiwillige Versteigerungen durch, sind als Schiedsrichter tätig, nehmen Eide ab, stellen Bescheinigungen aus und verwahren Wertpapiere oder Kostbarkeiten.

2 Berufsformen

Der Beruf des Notars wird nach Angaben der Bundesnotarkammer in Deutschland von insgesamt 6.711 Amtsträgern – Stand Januar 2022 – aus historischen Gründen in 3 verschiedenen Formen ausgeübt.

Der Nur-Notar wird ausschließlich als Notar tätig und darf daneben keinen anderen Beruf (insbesondere Rechtsanwalt) ausüben. Dieses Modell favorisieren Bayern, Brandenburg, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und die rheinischen Teile Nordrhein-Westfalens. Insgesamt gibt es 1.714 Nur-Notare.

Der Anwalts-Notar übt den Beruf des Notars neben dem des Rechtsanwalts aus. Die etwa 4.997 Anwaltsnotare sind in Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und den westfälischen Gebieten Nordrhein-Westfalens tätig.

Beamten- oder Amts-Notare kannte man in Baden-Württemberg. Ende 2017 wurden die staatlichen Notariate in Baden-Württemberg aufgelöst und seitdem werden Notartätigkeiten nur noch von freiberuflich tätigen Notaren vorgenommen.

3 Amtspflichten

3.1 Amtspflichten im Allgemeinen

Im Rahmen seiner Amtstätigkeit obliegen dem Notar diverse Prüfungs- und Belehrungspflichten.

Hinweis

Aufklärungspflicht

Der Notar muss nach § 17 BeurkG im Rahmen der Beurkundungstätigkeit den wesentlichen Sachverhalt aufklären. Die Vorgaben der Parteien darf er nicht einfach übernehmen, sondern muss sie gegebenenfalls mit diesen erörtern oder richtigstellen. Er muss sich über die rechtlichen Befugnisse der Beteiligten informieren^[1], sich im Regelfall über den Grundbuchinhalt unterrichten^[2] sowie die Beteiligten über die rechtliche Tragweite belehren bzw. darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden und niemand benachteiligt wird. Stets muss der Notar hierbei den sichersten Weg für die Beteiligten wählen.^[3]

Weiter trifft den Notar aufgrund seiner besonderen Vertrauensstellung eine betreuende Belehrungspflicht.^[4] Danach muss er die Beteiligten durch Aufklärung vor nicht bedachten Folge...