Niedenführ/Vandenhouten, WE... / I. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung
 

Rz. 96

Hierzu zählen alle Aufwendungen für Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums erhalten oder einen mangelhaften Zustand beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen (vgl. § 21 Rdn 66 ff.).

Die Kosten für die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustands (vgl. § 21 Rdn 101) zählen ebenfalls zu den Instandsetzungskosten, die von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Derartige Kosten sind ebenfalls Instandsetzungskosten, die nach § 16 Abs. 4 abweichend von § 16 Abs. 2 durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss verteilt werden können. Ob die abweichende Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ist eine vom Anwendungsbereich zu trennende Frage.

Erfasst werden auch die Kosten für eine sog. "modernisierende Instandsetzung" (vgl. § 21 Rdn 92).

 

Rz. 97

Überschaubare Kosten für Maßnahmen der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftliches Eigentums, für deren Vergabe der Verwalter gemäß § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 ohne besondere Ermächtigung vertretungsbefugt ist, unterliegen nach Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung allerdings nicht den strengen Anforderungen einer doppelt qualifizierten Beschlusskompetenz, sondern fallen entweder als Betriebskosten oder als sonstige Kosten laufender Instandhaltungsmaßnahmen unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 3 (siehe Rdn 58).

 

Rz. 98

Zu den Kosten der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören auch die Kosten für Arbeiten am Sondereigentum, die notwendig sind, um die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu ermöglichen. Müssen die Schichten der Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung auf einer Dachterrasse saniert werden und dabei der zum Sondereigentum gehörende, aus Fliesen bestehende oberste Belag der Dachterrasse entfernt und anschließend neue Fliesen verlegt werden, muss sich der Eigentümer der Dachterrasse an den Kosten der Fliesenverlegung wegen der langen Lebensdauer von Fliesen nicht unter dem Gesichtspunkt "neu für alt" über seinen Anteil hinaus beteiligen. Zu den gemeinschaftlichen Kosten der Heizungssanierung gehören auch die Kosten für Folgearbeiten innerhalb der Wohnungen unabhängig davon, ob die Installationen Sonder- oder Gemeinschaftseigentum darstellen. War eine der Feuchtigkeitsisolierung dienende Folie in einer Zwischendecke von Anfang an nicht fachgerecht eingebracht worden, sind bei Fehlen einer abweichenden Vereinbarung die Kosten der Sanierung auch dann von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn die Isolierung vor der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Eigentümer als Sonderwunsch in Auftrag gegeben worden ist. Die Kosten eines selbstständigen Beweisverfahrens zur Feststellung der Ursachen von Schimmelbildung im Sondereigentum sind auch dann von allen Wohnungseigentümer zu tragen, wenn sich herausstellt, dass die Schadensursache im Wohnverhalten des betroffenen Wohnungseigentümers liegt, es sei denn es steht fest, dass der Wohnungseigentümer schuldhaft gehandelt hat.

 

Rz. 99

Ein Wohnungseigentümer kann sich seiner Verpflichtung, an einer ordnungsmäßigen Verwaltung mitzuwirken und sich anteilig an den dadurch veranlassten Kosten zu beteiligen, nicht durch Berufung auf seine schlechten wirtschaftlichen Verhältnisse und die zwischen Eltern und Kindern gemäß § 1618a BGB bestehende Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme entziehen. Bei einer aus Mutter und Tochter bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft ist es deshalb nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Tochter die Mitwirkung der Mutter bei Maßnahmen der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und Zahlung der anteiligen Kosten verlangt, obwohl die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mutter schlecht sind.

 

Rz. 100

Ein Mehrheitsbeschluss, wonach die Fenster der einzelnen Wohnungen von jedem Wohnungseigentümer auf eigene Kosten selbst instand zu setzen sind, ist dagegen nichtig. Sonderpflichten, die über den typischerweise in einer Hausordnung geregelten Pflichtenkreis hinausgehen, können nicht durch Mehrheitsentscheidung begründet werden. Becker/Strecker halten einen solchen Beschluss wegen fehlender Zustimmung zu einer Sonderbelastung im Ergebnis ebenfalls für unwirksam. Haben aufgrund eines nichtigen Beschlusses bereits einige Wohnungseigentümer Maßnahmen auf eigene Kosten durchgeführt, so kommen für diese Aufwendungsersatzansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 683 BGB) in Betracht, soweit die Gemeinschaft die Aufwendungen ohne den nichtigen Beschluss zu tragen gehabt hätte. Jedenfalls kommt aber ein Anspruch auf Bereicherungsausgleich wegen unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 684 BGB i.V.m. § 818 Abs. 2 BGB) in Betracht. Ein Beschluss, diesen Wohnungseigentümern die Instandsetzungskosten aus der Instandhaltungsrücklage zu erstatten, entspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung. Ebenso entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, Wohnungseigentümern, die bereits auf eigene Kosten ihre Fenster saniert haben, bei der Höhe nach nicht mehr nachweisbaren Ko...

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