Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / XI. Vereinbarungen
 

Rz. 151

§ 22 Abs. 1 schließt nicht aus, dass die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung Gegenstand einer Vereinbarung ist (sog. Ausbaurecht).[463] Liegt eine Vereinbarung vor, ist ein Mehrheitsbeschluss für die Legitimation der baulichen Veränderung ("Ob") nicht mehr erforderlich.[464] Die Reichweite der baulichen Gestattung, mit anderen Worten: in welchem Umfang § 22 Abs. 1 WEG auch in Bezug auf das "wie" durch das Ausbaurecht abbedungen worden ist, ist durch Auslegung der Vereinbarung zu ermitteln. Für die Auslegung maßgebend sind Wortlaut und Sinn der Regelung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt, wobei Umstände außerhalb der Eintragung nur herangezogen werden dürfen, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.[465] Dabei kann die Ausübung des Ausbaurechts an Bedingungen geknüpft werden, z.B. der Vorlage der erfor­derlichen Baugenehmigungen vor Baubeginn, einer Sicherheitsleistung für etwaige Schäden am gemeinschaftlichen ­Eigentum oder einen Erlaubnisvorbehalt. Grundsätzlich müssen die übrigen Wohnungseigentümer nur solche Beeinträchtigungen dulden, die zu dessen Verwirklichung notwendig sind; weitergehende Maßnahmen sind als bauliche Veränderungen zustimmungsbedürftig.[466] Auch Analogien kommen grundsätzlich nicht in Betracht.[467] Bestehen allerdings mehrere Möglichkeiten der Gestaltung, brauchen die übrigen Wohnungseigentümer eine Lösung, die ihre Belange in vermeidbarer Weise wesentlich mehr beeinträchtigt als eine andere, nicht hinzunehmen.[468]

In den Fällen, in denen das Ausbaurecht nicht näher geregelt ist, stellt sich die Frage, ob die übrigen Wohnungseigentümer zur konkreten Ausbauplanung die Gelegenheit zur präventiven Kontrolle haben sollen, oder der begünstigte Wohnungseigentümer ohne Weiteres umbauen darf, sofern er sich nur an die inhaltlichen Vorgaben des Ausbaurechts hält und die übrigen Wohnungseigentümer darauf verwiesen sind, deren Einhaltung repressiv durch die Geltendmachung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen durchzusetzen. Bedarf es nach der detaillierten Regelung in der Teilungserklärung keiner Konkretisierung mehr,[469] wird regelmäßig die Zustimmung zur konkreten Ausführung bereits in der Teilungserklärung vorliegen mit der Folge, dass – trotz Substanzeingriffs – keine weitere Beschlussfassung erforderlich ist. Fehlen dagegen nähere Angaben in der Teilungserklärung, beschränkt sich das Ausbaurecht etwa auf die Benennung der Ausbaumaßnahme und das Erfordernis, dass diese "sich einfügen" muss, sprechen die besseren Argumente dafür, dass der Berechtigte zwar die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Baumaßnahme hat, er aber zunächst eine konkrete, gerade die Auswirkungen auf das äußere Erscheinungsbild präzise erläuternde Ausführungsplanung zur Genehmigung vorlegen muss (Architektenzeichnungen bzw. Darstellungen mit Einzelheiten, was Material, Optik und Technik anbelangt).[470] Die übrigen Wohnungseigentümer haben so die Möglichkeit, vorab die Wahrung der Grenzen des Ausbaurechts zu prüfen; ein weitergehendes Prüfrecht haben die übrigen Wohnungseigentümer aber nicht, sondern es ist allein Sache des Berechtigten, wie er innerhalb der Grenzen des Zulässigen den Umbau umsetzt.

Bei mangelhaftem Ausbau haftet der Ausbauende typischerweise auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB, dessen Ausübung gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 kraft Gesetzes dem Verband zur Ausübung zugeordnet ist. Bei mangelfreiem Ausbau treffen den Ausbauenden Folgekosten (Instandhaltung und Instandsetzung) nur, wenn dies in der Vereinbarung hinreichend deutlich geregelt ist.

 

Rz. 152

Derartige Vereinbarungen können sich in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung finden. Hier kann sich eine Legitimation der baulichen Veränderung auch aus einer vereinbarten Gebrauchsregelung, dem Inhalt eines Sondernutzungsrechts oder aus einer Zweckbestimmung des Sondereigentums ergeben. Ist dem Teileigentümer nach der Gemeinschaftsordnung gestattet, diesen zu gewerblichen Zwecken zu nutzen, müssen die übrigen Wohnungseigentümer die zur Herbeiführung einer solchen Nutzung erforderlichen Maßnahmen einschließlich baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums dulden. Dazu gehört z.B. die Anbringung eines Briefkastens (mit oder ohne Klingelanlage) an der Hauseingangstür[471] ebenso wie die Anbringung ortsüblicher und angemessener Werbeanlagen am gemeinschaftlichen Eigentum,[472] nicht aber Umbauten zwecks besserer Verwertbarkeit der Teileigentumseinheit (vgl. auch Rdn 106).[473] Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer unbebauten Fläche umfasst nicht ohne weiteres auch die Zustimmung zur Bebauung dieser Fläche.[474] Ein Sondernutzungsrecht an einer Terrasse enthält nicht die Ermächtigung, die Terrasse zu überdachen und die Überdachung an einer gemeinschaftlichen angrenzenden Wand zu befestigen.[475] Die Gemeinschaftsordnung kann aber etwa dem Sondernutzungsberechtigten bei der Gartenplanung und -gestaltung e...

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