Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / V. Keine unbillige Beeinträchtigung einzelner Wohnungseigentümer
 

Rz. 180

Eine unbillige Beeinträchtigung einzelner Wohnungseigentümer gegenüber den anderen durch eine Maßnahme der Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik gestattet § 22 Abs. 2 nicht. Ein Wohnungseigentümer soll einer Maßnahme nicht mit Erfolg widersprechen können, wenn diese sinnvoll ist und er gegenüber anderen nicht unbillig benachteiligt wird.[577] Maßgebend ist, ob die Veränderung zu einem Nachteil für einen oder mehrere Wohnungseigentümer führt und welches Maß die Beeinträchtigung hat. Die Beurteilung hängt weitgehend von den Umständen des Einzelfalles ab. Allerdings reicht im Gegensatz zu § 22 Abs. 1 nicht schon eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung aus. Dabei muss es sich um eine im Vergleich zu den anderen Wohnungseigentümern dieser Anlage unbillige Beeinträchtigung handeln, so dass auch deren Beeinträchtigung zu berücksichtigen ist.[578] Sie liegt insbesondere bei einer treuwidrigen Ungleichbehandlung vor.[579]

 

Rz. 181

Zwangsläufig mit Modernisierungen verbundene Umstände reichen nach dem Willen des Gesetzgebers für sich allein nicht aus, sondern es müssen darüber hinausgehende Nachteile entstehen, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den erstrebten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer nicht zugemutet werden können.[580] Keine unbillige Beeinträchtigung begründen etwa die nach einer technischen Anpassung erhöhte Wartungs- oder Reparaturanfälligkeit oder die Kompliziertheit einer neuen technischen Anlage oder die mit dem Einbau eines Fahrstuhls verbundene Einschränkung der Gebrauchsmöglichkeit des Treppenhauses oder eine intensivere Nutzung von Obergeschossen.[581] Weiter dürften Änderungen des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage in der Regel ausscheiden, da hierdurch alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betroffen sind. Gleiches gilt für Gefährdungen des gemeinschaftlichen Eigentums. In Betracht kommen aber Maßnahmen, die nicht unerhebliche positive Immissionen, wie etwa Geräusch- und Geruchseinwirkungen, oder negative Immissionen, wie etwa der Entzug von Licht und Luft, auf das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers zur Folge haben. So beeinträchtigt der Anbau eines Balkons an einer Wohnung im Wege der Balkonaufstockung einen Wohnungseigentümer gegenüber den anderen dann unbillig, wenn allein seine Wohnung in einem Bereich, der gerade der Belichtung und Belüftung dient, wie der Balkon oder das Wohnzimmer, durch den Anbau in ihren Lichtverhältnissen beeinträchtigt wird.[582] Eine unbillige Beeinträchtigung kann auch in der Verdunkelung der Wohnung durch einen Fahrstuhlschacht gesehen werden.[583] Eine unbillige Beeinträchtigung kann nicht dadurch "ausgeglichen" werden, dass betroffenen Eigentümern ein finanzieller Ausgleich gezahlt wird, es sei denn, dies entspricht deren Willen.[584]

 

Rz. 182

Auch die Kosten der Maßnahmen können eine Beeinträchtigung darstellen (siehe Rdn 138). Sie werden für einen Wohnungseigentümer, für den eine Gebrauchsmöglichkeit besteht, dann als unbillige Beeinträchtigung anzusehen sein, wenn sie das Maß der Aufwendungen übersteigen, die das gemeinschaftliche Eigentum in einen allgemein üblichen Zustand versetzen, etwa zur Energieeinsparung oder zur Schadstoffminderung. Mit solchen Maßnahmen muss jeder Wohnungseigentümer rechnen und entsprechende private Rücklagen bilden oder einen Kredit aufnehmen, um sie zu finanzieren.[585] Für einen vom Gebrauch ausgeschlossenen Wohnungseigentümer (z.B. nachträglicher Balkonanbau) hingegen schon dann, wenn er mit Kosten belastet wird.[586]

 

Rz. 183

Eine unbillige Beeinträchtigung kann sich ergeben, wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Kosten von Maßnahmen zur Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik gezwungen würde, sein Wohnungseigentumsrecht zu veräußern, und dies auch durch angemessene Rücklagenbildung nicht zu vermeiden war.[587] Bei einer Modernisierung im Einzelfall haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, mit qualifizierter Mehrheit auch über die Art und Weise der Finanzierung sowie eine etwaige Rücklagenbildung zu entscheiden (§§ 16 Abs. 4 i.V.m. 22 Abs. 2: argumentum a maiore ad minus).[588]

[577] Vgl. Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses BT-Drucks 16/3843, S. 50.
[578] Palandt/Wicke, § 22 Rn 19; Anwendung des Sonderopfergedankens: Jennißen/Hogenschurz, § 22 Rn 74.
[579] BGH V ZR 82/10, NZM 2011, 281.
[580] BGH V ZR 82/10, NZM 2011, 281.
[581] Vgl. BT-Drucks 16/887, S. 31; LG München I 1 S 20171/08, NZM 2010, 370.
[582] LG Lüneburg 9 S 75/10, ZMR 2011, 830; AG Konstanz 12 C 10/07, NZM 2007, 888.
[583] AG Ahrensburg 37 C 23/13, ZWE 2015, 38.
[584] LG Hamburg 318 S 71/17, ZWE 2019, 214.
[585] Vgl. BT-Drucks 16/887, S. 31; LG Itzehoe 11 S 61/14, ZMR 2016, 565.
[586] Schmidt, jurisPR-MietR 11/2009–3.
[587] Bärmann/Merle, § 22 Rn 356a.
[588] Vgl. BT-Drucks 16/887, S. 31.

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