Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht, weg § 29 Verwaltungsbeirat

Gesetzestext

 

(1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.

(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

(4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

A. Allgemeines

 

Rz. 1

Während der Verwalter gemäß § 20 Abs. 2 ein notwendiges Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, steht es den Wohnungseigentümern frei, ob sie gemäß den §§ 20 Abs. 1, 29 Abs. 1 S. 1 durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat bestellen. Der Verwaltungsbeirat ist zwar Verwaltungsorgan, aber nicht Organ i.S.d. § 31 BGB.[1] § 29 ist durch Vereinbarung insgesamt abänderbar. Wenn die Gemeinschaftsordnung nicht ausnahmsweise eine Mehrheitsentscheidung eröffnet, ist ein das Gesetz ändernder Mehrheitsbeschluss jedoch nichtig, denn eine Änderung des Gesetzes ist nur durch Vereinbarung möglich.[2] Die Bestellung eines Verwaltungsbeirates kann durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Ist dies der Fall, fehlt für eine Änderung dieser Vereinbarung die Beschlusskompetenz.[3] Die Streichung der Vorschriften über den Verwaltungsbeirat im Vordruck einer Teilungserklärung hat aber nicht die Bedeutung eines derartigen Ausschlusses.[4]

 

Rz. 2

Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats kann grundsätzlich nicht gemäß § 21 Abs. 4 in einem Verfahren nach 43 Nr. 1 erzwungen werden.[5] Gibt jedoch die Teilungserklärung vor, dass ein Verwaltungsbeirat zu bestellen ist, kann davon nicht durch Beschluss abgewichen werden;[6] in diesem Fall besteht ein Anspruch auf Bestellung eines Verwaltungsbeirats.[7] Dafür genügt es nicht, dass die Teilungserklärung ihrerseits nur regelt, dass ein Verwaltungsbeirat bestellt werden kann.[8] Enthält die Gemeinschaftsordnung Regelungen über Untergemeinschaften, kann sie auch bestimmen, dass neben dem Gesamtbeirat für jede Untergemeinschaft gesondert ein Verwaltungsbeirat zu bestellen ist.[9]

 

Rz. 3

Zusätzlich oder anstelle eines Verwaltungsbeirates können die Wohnungseigentümer auch durch Mehrheitsbeschluss andere Kontrollorgane schaffen, z.B. einen Kassen- oder Rechnungsprüfer, sofern durch einen solchen Sonderausschuss nicht den Wohnungseigentümern und dem Verwalter die ihnen nach dem Gesetz oder durch Vereinbarung zugewiesenen Befugnisse beschnitten werden.[10] Die Bestellung eines Rechnungsprüfers anstelle des Verwaltungsbeirats scheidet aber aus, wenn die Teilungserklärung die Bestellung eines Verwaltungsbeirats vorgibt.[11] Die Anzahl der Mitglieder eines solchen Ausschusses können die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach Ermessen festlegen.[12]

[1] Jennißen/Hogenschurz, § 29 Rn 17a.
[2] BGH V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 167.
[3] AG München 483 C 393/09, ZMR 2010, 811.
[4] OLG Köln Rpfl 1972, 261.
[5] OLG Düsseldorf 3 Wx 257/90, ZMR 1991, 32; Jennißen/Hogenschurz, § 29 Rn 3; Bub, ZWE 2002, 7, 11; a.A. Bärmann/Becker, § 29 Rn 8; Staudinger/Lehmann-Richter, § 29 Rn 13; Hügel/Elzer, § 29 Rn 18.
[6] AG Hannover 480 C 12698/13, ZMR 2015, 159; Jennißen/Hogenschurz, § 29 Rn 3.
[7] Jennißen/Hogenschurz, § 29 Rn 3.
[8] Vgl. BayObLG 2Z BR 162/98, NZM 1999, 857.
[9] Sommer, ZWE 2019, 155, 164.
[10] BGH V ZR 126/09, ZMR 2010, 545; vgl. auch BayObLG 2Z BR 103/93, WuM 1994, 45.
[11] AG Hannover 480 C 12698/13, ZMR 2015, 159.
[12] BGH V ZR 126/09, ZMR 2010, 545.

B. Bestellung (Abs. 1 S. 1)

 

Rz. 4

Der Verwaltungsbeirat kann gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer bestellt werden. Das Erfordernis einer besonderen Entscheidung darüber, ob überhaupt ein Verwaltungsbeirat gebildet werden soll, lässt sich daraus nicht entnehmen.[13] Jedenfalls liegt in der Bestellung von drei Wohnungseigentümern zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats zugleich die zumindest stillschweigend getroffene Entscheidung, dieses Verwaltungsorgan zu bilden.[14]

 

Rz. 5

Maßgebend ist die einfache Mehrheit der anwesenden Stimmberechtigten (Mehrheit der Abstimmenden); Stimmenthaltungen bleiben also unberücksichtigt.[15] Stimmberechtigt sind sowohl der zu Bestellende als auch ein Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer ist.[16] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass für die Bestellung des Verwaltungsbeirats ein Beschluss aller Wohnungseigentümer erforderlich ist, so diese Regelung auch bei einer größeren Gemeinschaft nicht nichtig.[17] Die jahrelange Praxis der Bestellung durch Mehrheitsbeschluss ändert diese Vereinbarung nur ab, wenn den Wohnungseigentümern die Regelung der Gemeinschaftsordnung bekannt ist.[18]

 

Rz. 6

Ein Beschluss über Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist für ungültig zu erklären, wenn er den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, weil schwerwiegende ...

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