Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / II. Vereinbarte abweichende Maßstäbe
 

Rz. 7

Da die Regelungen des § 16 Abs. 1 und 2 abänderbar sind, können andere Verteilungsschlüssel vereinbart werden. Die Teilungserklärung oder eine nachträgliche Vereinbarung kann einen von der gesetzlichen Regelung abweichenden Verteilungsschlüssel festgelegen. Dies kann allgemein oder nur für bestimmte Arten der Nutzungen oder Lasten geschehen. Hierbei kommen auch differenzierte Regeln in Betracht (z.B. Befreiung der Erdgeschosswohnung von den Fahrstuhlkosten, Mehrbelastung einer gewerblich genutzten Wohnung infolge intensiverer Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums wie Fahrstuhl oder Treppenhaus). Enthält die Teilungserklärung unklare Regelungen, so wird dadurch der gesetzliche Verteilungsschlüssel nicht abgeändert.[9] Soll nach der Teilungserklärung eine Verteilung nach Köpfen erfolgen, kann dies erst dann umgesetzt werden, wenn eine Regelung darüber getroffen wurde, wie die Umlage konkret erfolgen soll.[10]

 

Rz. 8

Ein Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung herbeizuführen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.[11] Eine Feststellungsklage, die auf die abstrakte Auslegung einer Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung zielt, ist unzulässig.[12] Zulässig ist dagegen ein Antrag mit dem die Kläger (alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Beklagten) die Feststellung verlangen, dass die Beklagte aufgrund einer bestimmten Regelung in der Gemeinschaftsordnung verpflichtet ist, bestimmte Kosten zu tragen.[13]

 

Rz. 9

Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung über die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die von der Eintragungsbewilligung ausdrücklich ausgenommen war und deshalb nicht im Grundbuch eingetragen ist, bindet den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nicht. Die Berufung auf die fehlende Eintragung ist nicht grundsätzlich rechtsmissbräuchlich.[14] Eine Vereinbarung über die Änderung des Verteilungsschlüssels kann auch durch Zustimmung zu einem gerichtlichen Vergleich geschlossen werden, wenn alle Wohnungseigentümer im Termin anwesend sind.[15] Der Begriff Wohnungseigentümer wird oft als Oberbegriff zur Bezeichnung von Wohnungs- und Teileigentümern gebraucht; eine bloß formale Unterscheidung zwischen Wohnungs- und Teileigentum rechtfertigt deshalb nicht die Befreiung der Teileigentumseinheiten von Grundsteuer und Gebäudeversicherungsprämien.[16]

 

Rz. 10

Soweit gemäß § 16 Abs. 3 und 4 oder aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel (siehe dazu Rdn 30) Beschlusskompetenz besteht, kann der vereinbarte Verteilungsschlüssel ebenso wie der gesetzliche Verteilungsschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden.

 

Rz. 11

Bestimmt die Teilungserklärung, dass die laufenden Kosten für Betrieb, Unterhalt und mit Ausnahme der Fundamente, Boden, tragende Mauern und Decken auch der Erneuerung der Tiefgaragenanlage von den Nutzungsberechtigten allein zu tragen sind, dann haben die Nutzungsberechtigten die Kosten für die Erneuerung des Tors und der Beleuchtung der Tiefgaragenanlage zu tragen.[17] Eine Freistellung nicht nutzender Wohnungseigentümer von den Kosten eines Aufzugs und der Reinigung von Treppenhäusern erfordert eine eindeutige Regelung der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung. Sieht diese eine Ausscheidung solcher Kosten vor, die nur einem Wohnungseigentümer zugeordnet werden, rechtfertigt dies nicht die Freistellung von Wohnungseigentümern ohne Nutzungsinteresse, wenn im Übrigen Aufzug und Treppenhaus von mehreren Wohnungseigentümern genutzt werden.[18] Sollen Kosten, die sich ohne Zweifel einzelnen Miteigentümern oder Eigentümergruppen zurechnen lassen und die durch unsachgemäße Behandlung oder durch einen das gewöhnliche Maß übersteigenden Verbrauch, Gebrauch oder aus sonstigen Gründen entstehen, nur diesen belastet werden, so gilt dies nicht für normale Sanierungskosten.[19] Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Kosten der Bewirtschaftung, Unterhaltung und Instandhaltung der Tiefgarage und der darin befindlichen Kfz-Stellplätze soweit möglich und gesetzlich zulässig getrennt von den Kosten der Wohnungen ermittelt und abgerechnet werden sollen, dann sind solche Kosten, bei denen eine eindeutige Zuordnung allein zu den Wohnungen oder zu den Tiefgaragenstellplätzen möglich ist, ausschließlich den Eigentümern der Wohnungen oder ausschließlich den Eigentümern der Tiefgaragenstellplätze zu belasten.[20] Kosten, die sowohl die Wohnungen als auch die Stellplätze betreffen, sind nach § 16 Abs. 2 zu verteilen.

[10] AG Unna 18 C 16/18, ZMR 2019, 162, 164.
[11] LG München I 1 S 8790/11, ZMR 2012, 582.
[15] OLG Köln 16 Wx 204/02, ZMR 2004, 59; zu den Voraussetzungen für das Zustandekommen einer Vereinbaru...

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