Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / II. Rechte der Vertragsparteien während der Schwebephase
 

Rz. 60

Auch wenn der Veräußerungsvertrag zunächst schwebend unwirksam ist, bestehen schon Rechtsbeziehungen zwischen Veräußerer und Erwerber. Zwar können die Vertragsparteien während des Schwebezustandes noch keine Erfüllung der Hauptleistungspflichten (z.B. Zahlung des Kaufpreises; Übereignung und Übergabe der Wohnungseigentumseinheit) sowie der von der Erfüllung der Hauptleistungspflichten abhängigen Nebenpflichten (z.B. Zahlung des Wohngeldes durch den Erwerber bereits vor Eigentumsübergang) verlangen. Mit Abschluss des Veräußerungsvertrages sind die Parteien aber schon gemäß § 241 Abs. 2 BGB zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet. Die Vertragsparteien haben alles zu unterlassen, was eine Abwicklung des Vertrages erschweren oder verhindern könnte. Der Veräußerer ist verpflichtet, alles ihm Zumutbare zur Beibringung der Veräußerungszustimmung zu tun. Nur der Veräußerer hat einen Anspruch gegen den Zustimmungsberechtigten auf Abgabe der Veräußerungszustimmung (vgl. Rdn 54) und ist daher gegenüber dem Erwerber verpflichtet, die Veräußerungszustimmung einzuholen. Den Veräußerer trifft aber keine verschuldensunabhängige Garantiehaftung für die Erteilung der Zus­timmung. Der Veräußerer ist lediglich verpflichtet, alles ihm Zumutbare für die Erteilung der Veräußerungszustimmung zu tun, insbesondere den Zustimmungsberechtigten über den Veräußerungsvertrag und die Person des Erwerbers zu informieren, dem Zustimmungsberechtigten alle erforderlichen Informationen über den Erwerber vorzulegen (Rdn 50), dem Zustimmungsberechtigten ggf. eine Frist zur Abgabe der Erklärung zu setzen und im Fall des fruchtlosen Fristablaufs oder der grundlosen Versagung der Zustimmung Klage auf Abgabe der Veräußerungszustimmung zu erheben. Der Erwerber kann dem Veräußerer hierfür eine Frist setzen und im Falle des Verzugs Klage auf Erfüllung der vorstehend beschriebenen Verpflichtung erheben. Daneben kann der Erwerber gemäß § 280 BGB Schadenersatz gegenüber dem Veräußerer im Fall der Pflichtverletzung geltend machen (siehe Rdn 65). Der Erwerber kann auch gemäß §§ 323, 324 BGB vom Vertrag zurücktreten, wenn der Veräußerer nicht alles ihm Zumutbare für die Erteilung der Veräußerungszustimmung unternimmt.

 

Rz. 61

Unternimmt der Veräußerer alles ihm Zumutbare zur Beibringung der Veräußerungszustimmung, kann der Erwerber nicht allein deshalb vom Erwerbsvertrag zurücktreten, weil der Zustimmungsberechtigte die Veräußerungszustimmung grundlos versagt oder die Erklärung aus sonstigen Gründen nicht beigebracht werden kann und dem Veräußerer deshalb die Übereignung der Wohnungseigentumseinheit unmöglich ist. Denn ein Rücktritt wegen Nichterfüllung der Hauptleistungspflicht des Veräußerers ist so lange ausgeschlossen, wie der Anspruch auf Übertragung des Eigentums mangels Wirksamkeit des Kaufvertrages noch gar nicht entstanden ist. Will der Erwerber nicht das Risiko tragen, einen unabsehbar langen Zeitraum auf die Erteilung der Veräußerungszustimmung warten zu müssen und während dieser Zeit an den Kaufvertrag gebunden zu sein, muss er mit dem Verkäufer ein außerordentliches Rücktrittsrecht für den Fall vereinbaren, dass die Veräußerungszustimmung nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vorliegt. Einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung bedarf es auch, wenn der Erwerber unabhängig von einem Pflichtenverstoß des Veräußerers Schadensersatz wegen Nichterfüllung gegenüber dem Veräußerer geltend machen will, falls der Zustimmungsberechtigte die Veräußerungszustimmung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht erteilt hat.

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