Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / II. Inhaber des Stimmrechts und Stimmkraft (Abs. 2 S. 1)
 

Rz. 3

Gemäß Abs. 2 S. 1 hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (Kopfstimmrecht), gleich wie viele Wohnungseigentumseinheiten ihm gehören und wie viele Miteigentumsanteile mit dem Wohnungseigentumsrecht verbunden sind. In der Praxis häufiger anzutreffen ist eine Stimmkraftverteilung nach der Größe der Miteigentumsanteile (Wertprinzip) oder nach der Anzahl der einem Wohnungseigentümer gehörenden Wohnungen/Einheiten (Objektstimmrecht). Solche Vereinbarungen sind wirksam. Eine vom gesetzlichen Kopfstimmrecht abweichende Vereinbarung muss allerdings klar und eindeutig sein (vgl. § 10 Rdn 40). Lässt sich auch durch Auslegung nicht ermitteln, nach welchem Kriterium sich die Stimmkraft richten soll, bleibt es beim gesetzlichen Kopfstimmrecht. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass sich die Stimmkraft nach "Einheiten" richtet, ist damit in der Regel eine Stimmkraftverteilung nach Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten (Objektprinzip) gemeint nicht eine Stimmkraftverteilung nach Miteigentumsanteilen. Wegen inhaltlicher Widersprüchlichkeit unwirksam ist etwa folgende Klausel: "Das Stimmrecht richtet sich nach Wohnungen, d.h. jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme."

Die Regelung zur Stimmkraft kann nicht durch Mehrheitsbeschluss geändert werden, da hierfür die Beschlusskompetenz fehlt.[8] Erforderlich ist eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 S. 2, wobei die Abdingbarkeit des Kopfprinzips auch im Anwendungsbereich von § 16 Abs. 3[9] und § 26 Abs. 1 WEG[10] Geltung beansprucht, nicht hingegen bei § 16 Abs. 4.[11] Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung eine allgemeine Öffnungsklausel enthält, wonach die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander abweichend von den Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung und von den gesetzlichen Vorschriften durch Stimmenmehrheit ändern können, fehlt es für eine Änderung der Stimmkraft durch Mehrheitsbeschluss regelmäßig an einem sachlichen Grund (vgl. § 10 Rdn 46), sodass der Beschluss im Fall der Anfechtung nach § 46 durch das Gericht für ungültig zu erklären wäre. Ein sachlicher Grund für eine Änderung der Stimmkraft besteht allenfalls dann, wenn die geltende Stimmkraftregelung die für eine ordnungsmäßige Verwaltung erforderliche Willensbildung verhindert oder dauerhaft zu unbilligen Abstimmungsergebnissen führt. Allein der Umstand, dass bei der vereinbarten Stimmkraftregelung ein Wohnungseigentümer oder eine Eigentümergruppe über die absolute Stimmenmehrheit verfügt, rechtfertigt eine Änderung der Stimmkraft grundsätzlich nicht.

 

Rz. 4

Veräußert ein Wohnungseigentümer, dem mehrere Wohnungseigentumsrechte gehören, einzelne davon an einen Dritten, so kommt es zu einer Vermehrung der Stimmrechte.[12] Auch dann, wenn eine von mehreren Einheiten im Hinblick auf das zusätzliche Stimmrecht an einen nahen Angehörigen[13] oder an eine von dem Veräußerer beherrschte juristische Person bzw. rechtsfähige Personenvereinigung veräußert wird,[14] hat der neue Eigentümer eine (neu hinzugekommene) Stimme.

 

Rz. 5

Stimmrechtsträger ist grundsätzlich der Wohnungseigentümer. Maßgeblich ist dafür die wahre Rechtslage. Der bloße Bucheigentümer ist kein Wohnungseigentümer.[15] Wird die Eigentümerstellung angezweifelt, gilt die Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB, wonach derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist, auch Wohnungseigentümer ist.[16] Zu einem Auseinanderfallen von Rechts- und Grundbuchlage kommt es insbesondere dann, wenn ein Wohnungseigentümer durch Erbfall oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung gemäß § 90 Abs. 1 ZVG Wohnungseigentum erwirbt.[17]

Stimmberechtigt ist aber auch das Mitglied der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft (siehe § 10 Rdn 8 ff.), der vor Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine verfestigte Erwerbsposition erlangt hat. Danach müssen im Fall der Aufteilung nach § 8 folgende Voraussetzungen erfüllt sein:[18]

wirksamer Erwerbsvertrag mit dem Aufteiler,
Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Erwerber im Grundbuch,
Übergang von Besitz auf den Erwerber infolge Übergabe.
Der Ersterwerber verliert sein Stimmrecht nicht wieder dadurch, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich durch Eintragung des ersten Erwerbers entsteht.[19] Der Veräußerer ist nicht (mehr) stimmberechtigt, unabhängig davon, ob das Kopf-, Objekt- oder Anteilsstimmrecht gilt.[20]

Der BGH[21] hat zunächst in einem obiter dictum angedeutet, die Rechtsstellung eines Mitglieds der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft auch jenen Ersterwerbern einzuräumen, die im Fall der Begründung von Wohnungseigentumsrechten nach § 8 eine grundbuchrechtlich gesicherte Erwerbsposition und den Wohnungsbesitz erst nach der Eintragung des ersten Erwerbers erlangen. In Fortführung dieser Rechtsprechung hat der BGH[22] einen Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, auch dann als werdenden Wohnungseigentümer angesehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach dem ...

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