Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / II. Hausordnung (Abs. 5 Nr. 1)
 

Rz. 58

In der Hausordnung sind Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen zusammengefasst, die den Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichern sollen.[184] In der Regel wird die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt (§ 21 Abs. 3); besteht für den Regelungsgegenstand keine Beschlusskompetenz (z.B. Begründung von Sondernutzungsrechten), so ist der Beschluss nichtig. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass eine Hausordnung aufgestellt wird (§ 21 Abs. 4). Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung kann jederzeit durch Stimmenmehrheit abgeändert oder aufgehoben werden (vgl. Rdn 32, 33). Bei ihrer Änderung sind jedoch schutzwürdige Belange der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen.[185] Im Übrigen muss die Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer respektiert werden.[186] Die Hausordnung kann aber auch in einer Vereinbarung (insbesondere bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) enthalten sein. Auch in diesem Fall darf sie in der Regel als nur formelle (unechte) Vereinbarung[187] und damit materieller Beschluss auch ohne spezielle Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden,[188] es sei denn die Auslegung ergibt, dass sie ausnahmsweise Vereinbarungscharakter hat[189] und dann nur durch Vereinbarung abgeändert werden kann.

 

Rz. 59

Die Gemeinschaftsordnung, eine nachträgliche Vereinbarung, mangels Beschlusskompetenz nicht aber ein Mehrheitsbeschluss[190] können den Verwalter ermächtigen, eine Hausordnung aufzustellen, die dann solange für alle Wohnungseigentümer verbindlich ist, bis sie durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer geändert oder aufgehoben wird.[191] Die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft, eine Hausordnung zu beschließen, wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Gemeinschaftsordnung die Aufstellung einer Hausordnung durch den Verwalter vorsieht.[192] Regelungen der Wohnungseigentümer kann der Verwalter nicht abändern. Eine durch den Verwalter erstellte Hausordnung unterliegt nicht der Anfechtung. Sie ist nichtig, soweit die Regelungen nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Eine vom Gericht in einem Rechtsstreit nach § 43 Nr. 1, § 21 Abs. 8 erlassene Hausordnung darf nur enthalten, was durch Mehrheitsbeschluss regelbar ist und kann durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden.

 

Rz. 60

Die Hausordnung entfaltet nur gegenüber den Wohnungseigentümern, nicht jedoch gegenüber Dritten Geltung. Dritte, insbesondere Mieter und deren Familienangehörige, sind an die Hausordnung nur gebunden, wenn sie in den Mietvertrag einbezogen wurde. Anderenfalls stehen den Wohnungseigentümern nur gesetzliche Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus ihrem Eigentumsrecht gegenüber dem störenden Dritten zu (siehe § 14 Rdn 33 ff.).[193] Im Übrigen hat der vermietende Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber gemäß § 14 Nr. 2 dafür Sorge zu tragen, dass der Mieter die Hausordnung beachtet.

 

Rz. 61

Die mehrheitlich beschlossene Hausordnung darf nur solche Regeln enthalten, die dem ordnungsmäßigen Gebrauch gemäß § 15 Abs. 2 oder ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 dienen. Die Regelungen verlangen in der Regel einen vernünftigen Kompromiss zwischen den gegensätzlichen Interessen (z.B. gewerblichen Nutzern und Bewohnern des Hauses, Tierhaltern und Nichttierhaltern, Musikliebhabern und Ruhebedürftigen). In diesem Rahmen steht den Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum zu, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses ist in einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.[194] Darüber hinausgehende Eingriffe sind nur durch Vereinbarung regelbar, z.B. das generelle Verbot der Hundehaltung[195] oder des Musizierens.[196] Ebenfalls nicht statthaft ist das generelle Verbot des Wäschetrocknens im Freien,[197] das Verbot des Einstellens von Fahrrädern im zur Wohnung gehörenden Keller, nicht aber in der Wohnung selbst[198] oder ein Kontaktverbot von Eigentümern zu Mietern fremder Eigentumswohnungen.[199] Soweit die Regelungen weder gegen zwingende Rechtsvorschriften noch in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentumsrechtes eingreifen (z.B. generelles Katzen- und Hundehaltungsverbot,[200] Abstellverbot für Fahrräder in der Wohnung[201]) noch gegen wesentliche Grundgedanken des Gesetzes verstoßen,[202] sind vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschlüsse nicht von vornherein nichtig, sondern können in Bestandskraft erwachsen, wenn sie nicht fristgerecht angefochten werden.[203]

 

Rz. 62

Verbotsnormen in einer Hausordnung müssen so klar und bestimmt sein, dass für jeden feststeht, was erlaubt und was verboten ist. Beschlüsse, die gegen das Bestimmtheitsgebot verstoßen, sind allerdings regelmäßig nicht nichtig, sondern nur anfechtbar, es sei denn, dem Beschluss kann überhaupt keine vernünftige Regelung entnommen werden. Nichtig ist z.B. eine Regelung, die den Verwalter verpflichtet, "grobe Verstöße gerichtlich zu ahnden"[204] oder die d...

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