Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / II. Anspruch auf Nutzungen
 

Rz. 41

Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf seinen Anteil bezieht sich nur auf den Reinertrag der Nutzungen, nicht auf deren Rohertrag.[116] Er richtet sich gegen die anderen Miteigentümer auf Gewährung seines Anteils an den Früchten, der seinem Miteigentumsanteil entspricht. Der einzelne Wohnungseigentümer kann diesen Anteil nicht vom Schuldner verlangen. Er kann auch nur über diesen Anteil selbst verfügen, ihn abtreten oder verpfänden. Dieser Anspruch kann dem einzelnen Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 1 S. 1 nicht durch Mehrheitsbeschluss gegen seinen Willen entzogen werden. Die ausdrückliche Übernahme des § 745 Abs. 3 S. 2 BGB in das Wohnungseigentumsgesetz ist daher überflüssig. Ein Mehrheitsbeschluss, wonach die Erträge für die Fremdnutzung einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hofdurchfahrt nur den Teileigentümern der im Hofbereich befindlichen Garagen zugewiesen werden, ist nichtig.[117]

 

Rz. 42

Der einzelne Wohnungseigentümer ist jedoch von den Nutzungen insoweit ausgeschlossen, als er einer baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat und sich die Nutzung aus dieser Maßnahme ergibt (§ 16 Abs. 6). In Betracht kommen hier bauliche Veränderungen, die zu einer Wertverbesserung des Objekts führen (nachträglicher Einbau eines Aufzuges, Schwimmbades, Neugestaltung der Gartenanlage als Park, Einbau moderner Türen und Fenster, ohne dass dies aus der Sicht der Instandsetzung notwendig wäre). Hier gebührt dem nicht zustimmenden Eigentümer kein Anteil an den Früchten der Maßnahme, z.B. Entgelt für Schwimmbadbenutzung durch Dritte – angestellt im Laden (Teileigentum) eines Miteigentümers. Lässt sich aber die Nutzung praktisch nicht abtrennen (z.B. beim Einbau einer energiesparenden Heizungsanlage, Installierung von Kabelfernsehen ohne Möglichkeit einer Absperreinrichtung), so ist zwar der widersprechende Eigentümer von dem Anteil der Herstellungskosten befreit, er haftet aber wegen möglicher Ersparnis gegenüber dem früheren Zustand der Gemeinschaft gegenüber aus ungerechtfertigter Bereicherung.[118] Die sich aus solchen Maßnahmen ergebenden Wertsteigerungen des Sondereigentums müssen freilich alle Miteigentümer hinnehmen.

 

Rz. 43

Von einem Wohnungseigentümer, der unberechtigt seine Dachgeschosswohnung durch Erweiterung auf gemeinschaftliches Eigentum ausgebaut hat, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Überlassung der Flächen nur eine Nutzungsentschädigung für unausgebauten Dachraum verlangen.[119]

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