Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / II. Abwägungskriterien
 

Rz. 163

Neben dem Verhältnis von Kostenbelastung und -verursachung auch die Gesichtspunkte der Praktikabilität und der Verlässlichkeit der Verteilung und der daraus folgenden Vorhersehbarkeit der Belastungen für die Eigentümer zu berücksichtigen.[401] Für die Fortgeltung eines Kostenverteilungsschlüssels wird sprechen, wenn nur ein Teil der Kosten betroffen ist oder wenn langfristig der Ausgleich einer aktuellen Kostenmehrbelastung zu erwarten ist oder wenn die Kostenmehrbelastung in den Risikobereich des Klägers fällt.[402] Die Erkennbarkeit der nicht sachgerechten Kostenbelastung schon bei Erwerb des Wohnungseigentums und das Vertrauen der anderen Wohnungseigentümer auf den Bestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels stehen der Feststellung einer Unbilligkeit bisherigen Regelung grundsätzlich entgegen.[403] Diese Umstände dürfen jedoch nicht überbewertet werden, wenn sich die vereinbarte Regelung als verfehlt oder unzweckmäßig erweist.[404] Für einen Abänderungsanspruch wird sprechen, wenn die Miteigentumsanteile ganz erheblich von der Wohnfläche abweichen, ohne dass dies durch andere Faktoren gerechtfertigt ist, wenn eine nachträgliche bauliche Veränderung zu einer grob unbilligen Kostenverteilung führt oder wenn ein Miteigentum aus rechtlichen Gründen auf Dauer nicht genutzt werden kann.[405] Werden die Kosten bereits nach Verbrauch oder Verursachung erfasst, kann sich ein Anspruch auf Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung ergeben (vgl. Rdn 77).

 

Rz. 164

Soweit die Rechtsprechung einen Änderungsanspruch bereits unter den früher geltenden strengen Voraussetzungen wegen grober Unbilligkeit bejaht hat, besteht jetzt erst recht ein Änderungsanspruch. Ist nach dem geltenden Verteilungsschlüssel fast das Dreifache oder gar mehr zu zahlen als bei einer sachgerechten Kostenverteilung, hat der Betroffene einen Anspruch auf Abänderung des Verteilungsschlüssels.[406] Ein Abänderungsanspruch besteht auch, wenn einem Wohnungseigentümer nur 40 % der Nutzfläche des gesamten Objekts zur Verfügung stehen, er aber 75 % der Instandhaltungskosten zu tragen hat.[407] Bei unterschiedlicher Nutzung der Sondereigentumseinheiten ist deren Größe aber kein hinreichender Maßstab zur Bestimmung der anteiligen Kostenverursachung.[408] Sind die Miteigentumsanteile von Wohnungen mit Garage ebenso groß wie die Miteigentumsanteile von Wohnungen gleicher Größe ohne Garage, so ist die Verteilung der Instandhaltungskosten für die Garagen nach Miteigentumsanteilen grob unbillig, weil dann die Wohnungseigentümer ohne Garage die Instandhaltung der Garagen mit gleich großen Beträgen mitfinanzieren müssen, ohne einen Vorteil davon zu haben.[409] Sind in allen Wohnungen und Gewerbeeinheiten Messgeräte zur Erfassung des Wasserverbrauchs installiert, so kommt ein Anspruch auf Abänderung des Verteilungsschlüssels in Betracht.[410] Ein Änderungsanspruch kommt in Betracht, wenn infolge eines Dachausbaus die Wohn- und Nutzflächen um mehr als 25 % von den Miteigentumsanteilen abweichen.[411]

 

Rz. 165

Ein Leerstand entbindet den betreffenden Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht von der Verpflichtung zur Tragung der Kosten und Lasten, denn der einzelne Wohnungseigentümer hat das Risiko zu tragen, durch eine Nutzung der Wohnung die Wohngeldlasten erwirtschaften zu können.[412] Daraus folgt, dass ein Wohnungseigentümer auch bei einem Leerstand an den Kosten und Lasten zu beteiligen ist. Sind Wohnungen nicht veräußert, ist der Bauträger grundsätzlich auch für leerstehende Wohnungen beitragspflichtig.[413] In besonderen Fällen kann sich ein Anspruch auf Befreiung von bestimmten Kosten ergeben. Steht z.B. eine Wohnung wegen Unverkäuflichkeit leer, hat der Eigentümer (Bauträger) sich dennoch an sämtlichen Allgemeinkosten zu beteiligen. Für ausschließlich verbrauchsabhängige Kosten (Müllabfuhrgebühren) kommt jedoch ein Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung in Betracht.[414] In Betracht kommt ein Änderungsanspruch auch, wenn leerstehende Räume, die nicht nutzbar sind, an verbrauchsabhängigen Kosten beteiligt werden.[415]

[411] AG Hannover 483 C 11333/07, ZMR 2009, 234.
[412] LG Dortmund 9 S 41/14, ZMR 2016, 640, 641; LG Berlin 55 S 81/17, ZWE 2019, 83.
[413] Bub, Rechnungswesen, V. Rn 155.
[414] Riecke/Schmid/Abramenko, § 16 Rn 244; offen LG Frankfurt 2–13 S 168/16, ZMR 2017, 578, 579.
[415] BayObLG 24 W 310/01, NZM 2002, 389.

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