Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / I. Wichtiger Grund
 

Rz. 37

Die Veräußerungszustimmung darf gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 nur aus wichtigen Gründen versagt werden. Bei einem wichtigen Grund handelt es sich um in der Person des Erwerbers (nicht des Veräußerers) oder dessen Umfeld liegende und durch konkrete Anhaltspunkte belegte Umstände, wonach der Erwerber aufgrund seiner wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnisse nicht Willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten als Wohnungseigentümer nachzukommen oder die Rechte der anderen Eigentümer zu beachten. Auf ein Verschulden des Erwerbers kommt es nicht an. Die Voraussetzungen für die Annahme eines wichtigen Grundes sind geringer als die für die Entziehung des Wohnungseigentums. Es muss sich aber um Umstände von Gewicht handeln, nicht ausreichend sind Unzuträglichkeiten, persönliche Spannungen oder Vorkommnisse, wie sie in jedem Gemeinschafts- und Nachbarschaftsverhältnis immer wieder einmal auftreten können.

 

Rz. 38

Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist der Zustimmungsberechtigte. Bloße Vermutungen und spekulative Erwägungen genügen nicht. Maßgeblich sind im Fall der Klage die Verhältnisse zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz.

1. Mangelnde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit

 

Rz. 39

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerber wirtschaftlich nicht in der Lage sein wird, seinen Beitrag zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten (§ 16 Abs. 2) und sein Sondereigentum instand zu halten (§ 14 Nr. 1). Dies ist etwa der Fall, wenn das Einkommen des Erwerbers unterhalb oder nur knapp oberhalb der Pfändungsfreigrenze liegt und der Erwerber kein sonstiges pfändbares Vermögen nachweisen kann.

 

Rz. 40

Zwar fallen die Wohngeldforderungen der Eigentümergemeinschaft in die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG, sodass zumindest im Wege der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums die Beitragsforderungen der Gemeinschaft realisiert werden können. Ist die Wohnungseigentumseinheit bis zum Verkehrswert mit Grundpfandrechten belastet, stellt sie i.d.R. keine ausreichende Haftungsmasse für die Realisierung der Wohngeldforderungen der Gemeinschaft dar. Denn der Vorrang in Rangklasse 2 ist auf einen Betrag in Höhe von fünf Prozent des Verkehrswertes der Wohnungseigentumseinheit begrenzt. Zudem entstehen durch das Versteigerungsverfahren neue Kosten, für die der Eigentümer ebenfalls haftet. Die Titulierung der Wohngeldforderungen und das anschließende Zwangsversteigerungsverfahren nehmen selten weniger als eineinhalb Jahre in Anspruch. Übersteigen die in diesem Zeitraum fällig werdenden Wohngeldforderungen fünf Prozent des Verkehrswertes der Wohnung, ist die Gemeinschaft auf weiteres Vermögen des Schuldners angewiesen, um ihre Wohngeldforderungen realisieren zu können. Der Erwerber muss somit weiteres Vermögen bzw. Einkommen nachweisen.

 

Rz. 41

Das Vermögen des Ehegatten des Erwerbers ist nicht zu berücksichtigen, wenn der Ehegatte für die Wohngeldverbindlichkeiten nicht haftet. Hat der Erwerber die eidesstattliche Versicherung über seine Vermögensverhältnisse abgegeben, beweist dies, dass er entweder nicht leistungswillig oder nicht leistungsfähig ist; die Veräußerungszustimmung ist zu versagen, wenn der Erwerber keine Verbesserung seiner Vermögenssituation oder Zahlungsmoral nachweisen kann. Hat der Erwerber keinen festen Wohnsitz oder ist er nicht ordnungsgemäß gemeldet, besteht die Gefahr, dass Wohngeldbeiträge nicht gerichtlich beigetrieben werden können; ein wichtiger Grund liegt vor. Gleiches gilt, wenn es sich bei dem Erwerber um eine sog. Briefkastenfirma handelt, die weder über Geschäftsräume noch über einen präsenten Geschäftsführer verfügt. Allein die Tatsache, dass der Erwerber ein Unternehmen mit gesetzlich beschränkter Haftungsmasse (z.B. GmbH) ist, reicht nicht, sofern es nicht nachweislich insolvenzgefährdet oder unterkapitalisiert ist bzw. über kein nennenswertes Stammkapital oder sonstiges Gesellschaftsvermögen verfügt (z.B. Unternehmergesellschaft haftungsbeschränkt gemäß § 5a GmbHG). Auch ein Sitz im Ausland (z.B. englische limited) stellt keinen wichtigen Grund dar, wenn eine zustellfähige Anschrift vorhanden und dem Verwalter bekannt gegeben ist. Die wirtschaftliche Unzuverlässigkeit des Erwerbers ist belegt, wenn er als Mieter der Wohnung bereits die Miete nicht ordnungsgemäß gezahlt hat oder Wohngeldrückstände für andere Wohnungen in derselben Wohnanlage hatte. Bestimmt der Erwerbsvertrag, dass der Erwerber bereits ab einem bestimmten Zeitpunkt vor Eigentumsumschreibung das Wohngeld für die erworbene Wohnung zu leisten habe, was er wegen der noch nicht vorliegenden Veräußerungszustimmung verweigert, liegt darin kein wichtiger Grund, denn gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 ist der gesamte Erwerbsvertrag vor Erteilung der Veräußerungszustimmung schwebend unwirksam, sodass er zu diesem Zeitpunkt noch keine Zahlungspflichten auslösen kann (siehe Rdn 60). Erwirbt ein Minderjähriger die Wohnungseigentumseinheit, kann die Zustimmung versagt werden, solange nicht der Nachweis erbr...

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