Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / I. Rechts- und Parteifähigkeit der Gemeinschaft (Abs. 6 S. 1 und 2)
 

Rz. 81

Der zum 1.7.2007 in das Gesetz eingefügte § 10 Abs. 6 S. 1 betont nochmals die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft, soweit die Gemeinschaft bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Die Gemeinschaft kann gemäß § 10 Abs. 6 S. 2 im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen; sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Diese Rechte und Pflichten bilden das Verwaltungsvermögen gemäß § 10 Abs. 7 (siehe Rdn 105 ff.). Im Rechtsverkehr vertreten wird die Gemeinschaft gemäß § 27 Abs. 3 S. 1 durch den Verwalter, gemäß § 27 Abs. 3 S. 2 durch sämtliche Wohnungseigentümer oder gemäß § 27 Abs. 3 S. 3 durch einen oder mehrere durch Mehrheitsbeschluss ermächtigte Wohnungseigentümer. Das Willensbildungsorgan des teilrechtsfähigen Verbandes ist die Eigentümerversammlung; Beschlussfassungen können aber auch die Rechte der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis betreffen.[213]

 

Rz. 82

Die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist nicht auf den Verbandszweck, d.h. die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, beschränkt. Die Rechtsfähigkeit erstreckt sich auf die gesamte Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümer.[214] Die Wohnungseigentümer können daher mit der Gemeinschaft als Verband auch Rechtshandlungen vornehmen, die über den Gebrauch und die Verwaltung des vorhandenen Gemeinschaftseigentums hinausgehen, so etwa Grundeigentum erwerben[215] oder fremden Grundbesitz anmieten. Selbst Rechtsgeschäfte, die mit der Wohnanlage in keinerlei Zusammenhang stehen, z.B. das Buchen einer Urlaubsreise, sind nicht wegen Überschreitens der Rechtsfähigkeit des Verbandes unwirksam. Die Vornahme der Rechtshandlung kann allerdings den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, was an der Wirksamkeit der Rechtshandlung jedoch nichts ändert. Eine andere Frage ist, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft bei den jeweiligen Rechtshandlungen wirksam vertreten wird und ob der Verwalter seine Vertretungsmacht überschreitet. Dies hängt von der Beschlusslage innerhalb der Gemeinschaft und der jeweiligen Ausgestaltung des Verwaltervertrages ab. Beschlüsse, die auf die Vornahme ordnungswidriger Rechtshandlungen gerichtet sind, können von jedem Wohnungseigentümer gemäß § 46 Abs. 1 erfolgreich angefochten werden. Erwächst der Beschluss in Bestandskraft, ist er vom Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 durchzuführen.

 

Rz. 83

Die Gemeinschaft ist grundbuchfähig, scheck- und wechselfähig,[216] konten- und kreditfähig[217] sowie erbfähig.[218] Sie kann auch Mitglied in einer GbR, einer GmbH, einem Verein oder sonstigen Personenmehrheiten sein.[219] Sie ist prozesskostenhilfefähig,[220] wobei es für die Bedürftigkeit sowohl auf die Vermögensverhältnisse der Gemeinschaft als auch auf die Vermögensverhältnisse sämtlicher Wohnungseigentümer ankommt.[221] Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 11 Abs. 3 nicht insolvenzfähig und deshalb auch nicht zur Zahlung der Umlage für das Insolvenzgeld heranzuziehen.[222]

 

Rz. 84

Die Gemeinschaft kann ihre Rechte vor Gericht geltend machen und wegen ihrer Verbindlichkeiten gerichtlich in Anspruch genommen werden. Sie ist prozess- und parteifähig (§ 10 Abs. 6 S. 5) und wird in gerichtlichen Verfahren gemäß § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 und 7 durch den Verwalter oder – wenn kein Verwalter bestellt ist – gemäß § 27 Abs. 3 S. 2 durch sämtliche Wohnungseigentümer oder gemäß § 27 Abs. 3 S. 3 durch zur Vertretung ermächtigte Wohnungseigentümer vertreten. Zudem kann ein einzelner Wohnungseigentümer ermächtigt werden, Ansprüche des Verbandes im eigenen Namen durchzusetzen.[223] Die Gemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen einem Verbraucher i.S.d. § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.[224] Beim Abschluss eines Energielieferungsvertrags zur Deckung des eigenen Bedarfs oder bei sonstigen Rechtsgeschäften mit Dritten handelt die Gemeinschaft regelmäßig zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit regelmäßig nicht zu gewerblichen Zwecken.[225] Etwas anderes kommt nur in Betracht, wenn die Gemeinschaft selbst gewerblich tätig wird – etwa wenn in ihrer Anlage ein Hotel betrieben wird – und deshalb als Unternehmerin am Rechtsverkehr teilnimmt.[226] Schließt der Verwalter als Unternehmer mit der als Verbraucherin zu behandelnden rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwaltervertrag, liegt ein Verbrauchervertrag vor (§ 310 Abs. 3 BGB).[227]

 

Rz. 85

Die Gemeinschaft führt die Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks (§ 10 Abs. 6 S. 4). In der Regel...

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