Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / I. Fortgeltung des vereinbarten Inhalts des Erbbaurechts
 

Rz. 34

Das Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem bestimmt sich grundsätzlich nach den für das Erbbaurecht geltenden Regelungen, also nach dem Erbbauvertrag, der ErbbauRG und hilfsweise nach den Regelungen über Grundstücke im BGB nach Maßgabe des § 11 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG. § 2 ErbbauRG räumt die Möglichkeit ein, bestimmte dieses Verhältnis betreffende Vereinbarungen durch Eintragung im Erbbaugrundbuch zum Inhalt des Erbbaurechts zu machen. Ihnen kommt eine dingliche Wirkung nur in der Weise zu, als dass sie für den jeweiligen Grundstückseigentümer und jeweiligen Erbbauberechtigten verbindlich bleiben.[17] Solche Vereinbarungen können insbesondere betreffen Bestimmungen über die Instandhaltung, Verwendung und Versicherung des Bauwerks, die Tragung öffentlicher und privater Lasten und Abgaben sowie den Heimfall.

 

Rz. 35

Derartige Vereinbarungen bleiben gegenüber den Wohnungserbbauberechtigen verbindlich. Sie können von den Wohnungserbbauberechtigten einseitig weder aufgehoben noch verändert werden.[18] Bei der Anwendung der §§ 1–29 sind diese Vereinbarungen somit zu beachten.

 

Rz. 36

Auch etwaige Zustimmungsvorbehalte des Grundstückseigentümers zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts (§ 5 ErbbauRG) bleiben bestehen und gelten für jedes einzelne Wohnungserbbaurecht.[19]

 

Rz. 37

Durch Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Inhaber eines Wohnungserbbaurechts sowie Eintragung in das Grundbuch kann eine Veräußerungs- oder Belastungsbeschränkung nach § 5 ErbbauRG für dieses eine Wohnungserbbaurecht aufgehoben werden. Hierzu ist weder eine Zustimmung der übrigen Wohnungserbbauberechtigten noch der an dem Wohnungserbbaurecht oder am Grundstück dinglich Berechtigten erforderlich.[20]

 

Rz. 38

Veräußerungsbeschränkung § 12 WEG und § 5 Abs. 1 ErbbauRG können nebeneinander bestehen. Zur Wirksamkeit einer Veräußerung sind dann sowohl die Zustimmung des Grundstückseigentümers als auch die Zustimmung des Berechtigten nach § 12 erforderlich.

 

Rz. 39

Der Anspruch auf Zustimmung ist im Übrigen nach WEG und ErbbauRG unterschiedlich geregelt (vgl. § 12 Abs. 2; § 7 Abs. 3 ErbbauRG). Während nach § 12 die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann, genügt für die Versagung nach § 7 ErbbauRG ein ausreichender Grund.[21]

 

Rz. 40

Grundsätzlich kann ein Wohnungserbbaurecht ebenso wie ein Wohnungseigentum belastet werden. Es sind jedoch Belastungsbeschränkungen gemäß § 5 Abs. 2 ErbbauRG zu beachten.

 

Rz. 41

Ist das aufgeteilte Erbbaurecht mit einer Erbbauzinsreallast belastet, so entsteht eine Gesamterbbauzinsreallast an allen Wohnungserbbaurechten. Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass der Verwalter den Erbbauzins von den Wohnungserbbauberechtigten einzieht und an den Grundstückseigentümer abführt.[22] Die Erbbauzinsreallast steht nur dem Grundstückseigentümer zu. Daher kann bei einer Aufteilung nach § 8 nicht zugunsten des jeweiligen Inhabers eines dem Veräußerer verbleibenden Wohnungserbbaurechts ein Erbbauzins nach § 9 ErbbauRG bestellt werden.[23] Zulässig ist dagegen die Bestellung einer sonstigen subjektiv-dinglichen Reallast (§ 1105 BGB) zugunsten des jeweils Berechtigten des vom Veräußerer zurückbehaltenen Anteils.[24]

 

Rz. 42

Hat sich der Grundstückseigentümer nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG die Zustimmung zur Vermietung vorbehalten, so kann er gemäß § 986 Abs. 1 S. 2 BGB gegen den Mieter vorgehen, dem ohne seine Zustimmung das Bauwerk überlassen wurde.[25]

 

Rz. 43

Für Rechtsstreitigkeiten aus dem Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Wohnungserbbauberechtigten (z.B. über Erbbauzins, Zustimmungsanspruch nach § 7 ErbbauRG) gilt § 43 nicht.

[17] BGH V ZR 16/88, NJW 1990, 832.
[18] BayObLG BReg 2 Z 95/89, Rpfleger 1989, 503.
[19] BayObLG BReg 2 Z 95/89, Rpfleger 1989, 503; OLG Hamm 15 W 199/12, ZWE 2013, 404.
[20] BayObLG BReg 2 Z 95/89, Rpfleger 1989, 503.
[21] OLG Frankfurt 20 W 615/78, Rpfleger 1979, 24.
[22] OLG München 34 Wx 139/15, NJW-RR 2016, 263.
[23] OLG Düsseldorf 3 W 78/76, DNotZ 1977, 305.
[24] OLG Düsseldorf 3 W 78/76, DNotZ 1977, 305.
[25] BGH VIII ZR 252/64, WM 1967, 614; a.A. Weitnauer, DNotZ 1968, 303.

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