Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / g) Öffentlich-rechtliche Aufgabenzuweisung
 

Rz. 34

Dem Verwalter kann nach Auffassung der Verwaltungsgerichte durch Ordnungsverfügung der Bauaufsichtsbehörde aufgegeben werden, Instandsetzungsmaßnahmen vorzunehmen, die zur Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung erforderlich sind.[84] Der Verwalter ist jedenfalls als Handlungsstörer dann ordnungsrechtlich verantwortlich, wenn er durch selbstständige Entscheidung einen ordnungswidrigen Zustand im Gemeinschafts- und Sondereigentum geschaffen hat.[85] Der Verwalter darf nach dem Gesetz nur bei Gefahr in Verzug (§ 27 Abs. 1 Nr. 3) und zur Durchführung laufender Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung (§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3) ohne die Wohnungseigentümer zu fragen in das gemeinschaftliche Eigentum eingreifen. Außerhalb dieses Rahmens kommt eine ordnungsrechtliche Inanspruchnahme des Verwalters nicht in Betracht.[86] Als Zustandsstörer dürfte – soweit nicht Gefahr im Verzug vorliegt – in erster Linie der rechtsfähige Verband Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, in Anspruch zu nehmen sein, mit der Folge, dass der Verwalter gegenüber dem Verband für die Umsetzung der Ordnungsverfügung sorgen muss.[87] Richtet sich eine Ordnungsverfügung an eine Wohnungseigentümergemeinschaft, sind die einzelnen Wohnungseigentümer dagegen nicht klagebefugt.[88] Die Erfüllung von Prüfpflichten für sicherheitstechnische Einrichtungen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, fällt nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 in den Verantwortungsbereich des Verwalters, der sowohl den Wohnungseigentümern als auch der rechtsfähigen Gemeinschaft gegenüber zur Wahrnehmung dieser Aufgabe berechtigt und verpflichtet ist und insoweit auch selbst Adressat einer bauaufsichtlichen Anordnung sein kann.[89] Werden im Interesse einer effektiven Gefahrenabwehr statt des Verwalters sämtliche Wohnungseigentümer durch bauaufsichtliche Anordnung in Anspruch genommen, so bedarf dies als Ausübung des bestehenden Auswahlermessens einer nachvollziehbaren und gerichtlich prüfbaren Begründung.[90] Adressat der bußgeldbewehrten Vorschriften von TrinkwV oder EneV ist der Verwalter nicht; er kann jedoch Beteiligter einer Ordnungswidrigkeit der Wohnungseigentümer sein.[91] Zur Verwendung von Messwerten ungeeichter Zähler siehe Teil 3, HeizKostenV Rdn 12 ff.

[84] OVG Münster 2 B 1495/10, ZMR 2011, 425 m.w.N. und krit. Anm. Becker, ZfIR 2011, 205 und abl. Anm. Briesemeister, ZWE 2011, 163.
[85] Lehmann-Richter, ZWE 2012, 105, 106/107; Tank/Bringewat, ZWE 2012, 306, 310.
[86] OVG Saarlouis 2 B 319/14, ZWE 2014, 501 m. Anm. Lehmann-Richter; weitgehend inhaltsgleich, eine andere Anlage betreffend: OVG Saarlouis 2 B 318/14, ZMR 2015, 501 m. Anm. Elzer.
[87] Lehmann-Richter, ZWE 2012, 105, 110/111; Tank/Bringewat, ZWE 2012, 306, 309.
[88] OVG Greifswald 3 M 440/15, ZWE 2016, 294.
[89] VG Bayreuth B 2 K 13.700, ZWE 2015, 233, 234.
[90] VG Bayreuth B 2 K 13.700, ZWE 2015, 233, 234.
[91] Siehe dazu Lehmann-Richter, ZWE 2013, 341.

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