Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / C. Veräußerung (Abs. 1, 3 S. 2)
 

Rz. 4

Veräußerung ist die vollständige oder teilweise rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden auf einen neuen Rechtsträger und umfasst sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (z.B. Kaufvertrag) als auch das dingliche Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung); unerheblich ist, ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Ihr gleichgestellt ist eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung (Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder durch den Insolvenzverwalter (Abs. 3 S. 2). In der Vereinbarung (siehe Rdn 2) kann die Beschränkung auf bestimmte Veräußerungsfälle begrenzt werden; ist z.B. eine Zustimmung bei "Verkauf" vorgesehen, so ist eine Schenkung zustimmungsfrei. Es können auch bestimmte Veräußerungsfälle von der Beschränkung ausgenommen werden (siehe Rdn 5).

 

Rz. 5

Häufig vereinbarte Ausnahmen: Ist die Veräußerung an Abkömmlinge oder (bestimmte) Verwandte zustimmungsfrei, dann erfasst dies nach dem Tod des Eigentümers die Veräußerung von der Erbengemeinschaft an einen Miterben, der zu den anderen Miterben in diesem Verhältnis steht; nicht erfasst ist die Veräußerung an eine BGB-Gesellschaft, deren Gesellschafter alle als Verwandte zustimmungsfrei erwerben könnten. Ist die Veräußerung an Ehegatten zustimmungsfrei, so muss mindestens das Verpflichtungsgeschäft (z.B. Scheidungsfolgenvereinbarung) vor Rechtskraft der Scheidung abgeschlossen sein. Ist die Erstveräußerung (nach der Teilung) zustimmungsfrei, so erfasst dies auch eine erst nach vielen Jahren erfolgende Erstveräußerung sowie die Veräußerung durch die Erben des ersten Eigentümers; nicht erfasst wird die Weiterveräußerung durch den Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft, der durch zustimmungsfreie Erstveräußerung von der Gesellschaft erworben hatte oder eine erneute Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt hatten. Auch einzelne Wohnungseigentumsrechte können ausgenommen werden.

 

Rz. 6

Erforderlich ist eine Zustimmung insbesondere in folgenden Fällen:

isolierte Veräußerung eines im Sondereigentum stehenden Raumes an einen anderen Wohnungseigentümer,
Veräußerung eines Miteigentumsanteils am Gemeinschaftseigentum (Quotenänderung) an einen anderen Eigentümer, wenn dies rechtliche Konsequenzen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander hat, z.B. durch Änderung der Stimmkraft oder der Kostentragung,
Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Wohnungseigentum auch wenn der Erwerber schon Miteigentümer dieses Wohnungseigentums ist,
Einbringung des Wohnungseigentums in eine juristische Person oder rechtsfähige Personengesellschaft,
Veräußerung des Wohnungseigentums an einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft,
Veräußerung eines Wohnungseigentums vom aufteilenden Eigentümer auf einen Ersterwerber nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft (über Veräußerung nach Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft vgl. Rdn 3),
Veräußerung eines Wohnungseigentums von der Erbengemeinschaft auf einen der Miterben und zwar auch dann, wenn er schon Wohnungseigentümer in der Gemeinschaft ist,
Erfüllung eines Vermächtnisses oder einer Teilungsanordnung,
Veräußerung des Wohnungseigentums von einer GmbH & Co KG an ihre alleinigen Kommanditisten,
Übertragung eines zum Vermögen einer rechtsfähigen Personengesellschaft gehörenden Wohnungseigentums anlässlich der Auseinandersetzung des Gesellschaftsvermögens und zwar auch dann, wenn sie an einen Gesellschafter erfolgt,
Rückübertragung eines Wohnungseigentums auf den Veräußerer nach einvernehmlicher Aufhebung des Kaufvertrages oder Ausübung eines in ihm vereinbarten Rücktrittsrechts,
Erwerb des Wohnungseigentums durch einen vorkaufsberechtigten Mieter nach § 577 BGB; wird die Veräußerungszustimmung ohne wichtigen Grund versagt, ist der Veräußerer im Verhältnis zum Mieter verpflichtet, die Veräußerungszustimmung gerichtlich einzufordern,
Veräußerung des entzogenen Wohnungseigentums gemäß § 19,
Tausch von Wohnungseigentumseinheiten unter Eigentümern derselben Gemeinschaft, auch wenn damit keine Änderung des Stimmrechts oder der Kostentragung verbunden ist, weil auch der Tausch ein Veräußerungsvorgang ist und ein Nutzerwechsel stattfindet, der zu Störungen führen kann, die es bisher nicht gab (Beispiel: Ein ortsbekannter Bordellbetreiber erwirbt im Wege des Tauschs eine als Nachtbar genutzte Teileigentumseinheit).
 

Rz. 7

Nicht erforderlich ist eine Zustimmung insbesondere in folgenden Fällen:

Bestellung einer Auflassungsvormerkung oder eines Vorkaufsrechts,
gleichzeitiger Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte,
Veräußerung eines Wohnungseigentums vom aufteilenden Eigentümer auf einen Ersterwerber vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft (über Veräußerung nach Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft vgl. Rdn 3),
Unterteilung eines Wohnungseigentums oder Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten ohne Ei...

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