Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / c) Einzelne Tätigkeiten
 

Rz. 103

Die Einladung zur Eigentümerversammlung und das Versenden des Protokolls gehören zu den üblichen Aufgaben des Verwalters, die vom Grundhonorar umfasst sind und deren Aufwendungen einschließlich Portokosten nur dann gesondert zu vergüten sind, wenn dies im Verwaltervertrag ausdrücklich vereinbart ist. Gibt eine Vertragsklausel dem Verwalter einen gesonderten Anspruch auf Ersatz der Auslagen für eine zweite Eigentümerversammlung, ohne klarzustellen, dass dies nicht für eine vom Verwalter verschuldete weitere Versammlung gilt, soll der Verwalter unabhängig vom Grund einer zweiten Eigentümerversammlung keinen Aufwendungsersatz beanspruchen können, da die Klausel gegen § 307 BGB verstoße.

 

Rz. 104

Unwirksam ist als Preisnebenabrede eine Klausel, die dem Verwalter eine Sondervergütung für die Übernahme der Verwaltung (Einrichtungspauschale) gewährt, weil der Verband dadurch keine Gegenleistung erhält. Ebenfalls unwirksam ist eine Klausel, welche für die Entgegennahme von Sonderumlagen eine Sondervergütung vorsieht, weil damit keine über die allgemeine Entgegennahme von Zahlungen hinausgehende Leistung des Verwalters korrespondiert. Die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über Rechtsstreitigkeiten (§ 27 Abs. 1 Nr. 7), die Anforderung von Zahlungen (§ 27 Abs. 1 Nr. 4) und die mit einem Eigentümerwechsel verbundenen Tätigkeiten gehören zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters und können daher nicht als Zusatzleistung, grundsätzlich aber gesondert als Leistung vergütet werden (siehe Rdn 98). Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, durch Beschluss dem Verwalter nachträglich eine Sondervergütung für die SEPA-Umstellung zu bewilligen, denn gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4, Nr. 5 und Nr. 6 obliegt dem Verwalter kraft Gesetzes die Einziehung der Lasten- und Kostenbeiträge sowie die Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen.

 

Rz. 105

Für die Bescheinigung von haushaltsnahen Dienstleistungen kann eine Sondervergütung vereinbart werden (siehe § 28 Rdn 108). Zur Zahlung einer Sondervergütung für die Bearbeitung von Zahlungen der Wohnungseigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen siehe § 28 Rdn 300. Die Mahnung von Hausgeldschuldnern gehört gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 zu den Grundaufgaben des Verwalters, die mit der Grundvergütung abgegolten sind. Es widerspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung ihm für Mahnungen nachträglich eine Zusatzvergütung zu bewilligen. Jedenfalls widerspricht die Vereinbarung einer Vergütung von 20 EUR pro Mahnschreiben ohne jegliche Obergrenze ordnungsmäßiger Verwaltung.

 

Rz. 106

Dem Verwalter kann im Verwaltervertrag oder durch einen Mehrheitsbeschluss, der den Verwaltervertrag ergänzt, eine Sondervergütung für die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen versprochen werden. Da der Verwalter ist nicht originär kraft Gesetzes berufen ist, Ansprüche des Verbandes gerichtlich geltend zu machen (siehe § 27 Rdn 120), handelt es sich um eine Preisabrede für eine echte Sonderleistung, die gemäß § 307 Abs. 3 S. 1 BGB nicht der Inhaltskontrolle unterliegt. Wenn der Verwalter selbstständig ohne Einschaltung eines Rechtsanwalts Ansprüche geltend macht, kann ihm auch eine Sondervergütung bewilligt werden, deren Höhe nach dem RVG unter Einschluss der Erhöhungsbeträge der Nr. 1008 VV berechnet wird. Eine Klausel, wonach der Verwalter eine Vergütung in entsprechender Anwendung des RVG erhält, ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) unwirksam, da die Höhe der Vergütung anhand des RVG kalkuliert werden kann. Eine solche Sondervergütung entspricht allerdings dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich der Verwalter der Hilfe eines Rechtsanwalts bedient. Der Verwalter hat nämlich den Vorteil, dass für ihn die Tatsachenaufbereitung aufgrund seiner allgemeinen Verwaltungstätigkeit, für die er bereits eine Vergütung erhält, regelmäßig einfach ist. Er wird außerdem im gerichtlichen Verfahren durch den Rechtsanwalt entlastet. Für den Fall, dass der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung der Ansprüche beauftragt, erscheint deshalb eine von der Höhe des Streitwerts unabhängige pauschale Sondervergütung ausreichend, die sich daran orientiert, welchen Aufwand die Weitergabe der anspruchsbegründenden Tatsachen bereitet (Prozessbegleitvergütung). Maßgebend ist, ob sich die Höhe der Vergütung in angemessenem Rahmen hält und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigt, wobei eine Pauschalierung erlaubt ist. Nach der Rechtsprechung der Instanzgerichte widerspricht dagegen eine Pauschalvergütung ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie unabhängig von der Höhe des Streitwerts gewährt wird. Dagegen spricht, dass eine Vergütung, die auf dem tatsächlichen Aufwand und einem angemessenen Stundensatz beruhen würde, nicht unangemessen wäre. Auch diese stünde aber nicht im Verhältnis zur Höhe des Rückstandes. Bei kleinem Rückstand kann das Anwaltshonorar zwar geringer ausfallen als die Pauschalvergütung des Verwal...

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