Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / B. Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen (§ 22 Abs. 2)
 

Rz. 170

Im Interesse einer dauerhaften Erhaltung des Verkehrswerts der Anlage gibt § 22 Abs. 2 den Wohnungseigentümern die Kompetenz mit qualifizierter Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen zu beschließen, die der Modernisierung oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, ohne dass ein Zusammenhang mit einer Reparatur vorliegt. Maßnahmen nach § 22 Abs. 2 sind immer auch Maßnahmen nach § 22 Abs. 1 S. 1. Dies hat zur Folge, dass Maßnahmen der Modernisierung auch als bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können, wenn weniger als dreiviertel der Wohnungseigentümer durch die Maßnahme beeinträchtigt wird und die beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen.[518] Soweit Maßnahmen zwar Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 5 BGB oder Anpassung an den Stand der Technik darstellen, aber nach § 21 Abs. 3 als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden können, unterfallen sie nicht dem Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit nach § 22 Abs. 2 S. 1. § 22 Abs. 3 stellt dies für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung ausdrücklich klar. Eine Maßnahme gemäß § 22 Abs. 2 muss – wie im Mietrecht – nicht allen Wohnungseigentümern zugutekommen, da die Vorschrift an eine Maßnahme gemäß Abs. 1 S. 1 WEG anknüpft, die sich unzweifelhaft auch auf eine einzelne Wohnung beziehen kann.[519] Ein gegebenenfalls erforderlicher Ausgleich kann über eine Kostenregelung nach § 16 Abs. 4 erfolgen,[520] die derselben doppelt qualifizierten Mehrheit wie ein Beschluss nach § 22 Abs. 1 S. 1 bedarf. Fehlt eine derartige Kostenregelung sind die Kosten einer Maßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 von sämtlichen – auch den mit "Nein" stimmenden – Wohnungseigentümern, vorbehaltlich einer davon abweichenden Vereinbarung, gemäß § 16 Abs. 2 nach Miteigentumsanteilen zu tragen.

[518] Lehmann-Richter, ZWE 2008, 205; Häublein, NZM 2007, 752.
[519] Häublein, NZM 2007, 752; a.A. LG Frankfurt 2–13 S 186/14, ZWE 2017, 145.
[520] Lehmann-Richter, ZWE 2008, 205.

I. Modernisierung

 

Rz. 171

§ 22 Abs. 2 S. 1 verweist – zuletzt angepasst an das geänderte Mietrecht aufgrund Art. 3 Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.3.2013 (BGBl I S. 434) – für die Frage, was unter Modernisierung zu verstehen ist, auf die entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des § 555b Nr. bis 5 BGB. Dies ermöglicht eine großzügige Handhabung des Modernisierungsbegriffs. Denn zum einen kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der Vermieter, nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass das mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen darin besteht, den Wohnungseigentümern – unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs – die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die "Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken. Deshalb genügt es, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt.[521] § 555b Nr. 1 bis 5 nennt fünf Modernisierungsmaßnahmen, die sich überschneiden können; erfasst werden kleine, mittlere und größere Vorhaben. Soweit eine Maßnahme bisher als modernisierende Instandsetzung eingestuft wurde (siehe dazu § 21 Rdn 96), wird sie meist auch eine Modernisierung darstellen. Die modernisierende Instandsetzung erfordert aber, dass ein Instandsetzungsbedarf vorliegt bzw. absehbar ist, dass die veraltete Heizungsanlage z.B. nicht mehr oder nicht mehr richtig funktioniert, während Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 22 Abs. 2 unabhängig von einem notwendigen oder bald absehbaren Instandsetzungsbedarf vorgenommen werden können.

[521] BGH V ZR 82/10, WuM 2011, 251, a.A. Krüger, ZfIR 2010, 12, der angesichts verfassungsrechtlicher Bedenken für enge Auslegung plädiert.

1. Nachhaltige Einsparung von Endenergie (§ 555b Nr. 1 BGB)

 

Rz. 172

Die Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung) muss in Bezug auf das Wohnungseigentumsrecht erfolgen und daher in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum (nicht notwendig alle) bzw. auf beide.[522] Endenergie ist die Energiemenge, die der Anlagentechnik des Gebäudes (z.B. Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage) an der Gebäudegrenze in Form von z.B. Heizöl, Erdgas, Strom oder Fernwärme übergeben werden muss, damit am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser, beleuchtetes gemeinschaftliches Eigentum[523]) die Energie zur Verfügung steht, die für eine bestimmte Energiedienstleistung erforderlich ist (Nutzenergie); Umwandlungsverluste der Anlagentechnik und des Verteilungssystems sowie Hilfsenergie für den Betrieb der Anlagentechnik sind nicht Teil der Nutzenergie.[524] Endenergie wird eingespart, wenn die angestrebte Wärme im Objekt durch niedrigeren Einsatz an Gesamtenergie erzeugt werden kann. Einsparung von Endenergie wird z.B. möglich durch Wärmedäm...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge