Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / B. Begründung der Veräußerungsbeschränkung (Abs. 1)
 

Rz. 2

Die Veräußerungsbeschränkung wird durch eine Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach. §§ 5, Abs. 4 S. 1, 8 Abs. 2, 10 Abs. 2 S. 2 begründet. Ohne Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern hat sie lediglich schuldrechtliche Wirkung unter den an ihr beteiligten Wohnungseigentümern (§ 10 Rdn 68); bei Veräußerung ohne die erforderliche Zustimmung erlangt der Erwerber das Eigentum, der Veräußerer kann sich aber schadensersatzpflichtig machen. Die absoluten Rechtswirkungen des § 12 Abs. 3 treten nur ein, wenn die Veräußerungsbeschränkung als Inhalt des Sondereigentums in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen ist und damit gemäß § 10 Abs. 3 auch gegenüber dem Erwerber (Sondernachfolger) wirkt. Nach § 3 Abs. 2 WGV soll die Veräußerungsbeschränkung ohne Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nach § 7 Abs. 3 eingetragen werden, was aber einer Bezugnahme wegen der Einzelheiten (z.B. Veräußerungsfälle) nicht ausschließt. Da § 3 Abs. 2 WGV keine materiellrechtliche Wirkung hat, entfaltet auch eine durch Bezugnahme eingetragene Verfügungsbeschränkung ihre Wirkung.

 

Rz. 3

Bei Begründung von Wohnungseigentum durch Vorratsteilung nach § 8 WEG kann der teilende Eigentümer das erste Wohnungseigentum ohne eine gemäß § 8 Abs. 2 S. 1 mit § 5 Abs. 4 S. 1 vorgesehene Zustimmung veräußern, denn es besteht noch nicht einmal eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. Entsteht vor dem dinglichen Vollzug dieser Veräußerung schon eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. § 10 Rdn 8 ff.), so gelten die §§ 10 ff. WEG für deren Mitglieder und damit auch den aufteilenden Eigentümer entsprechend. Der Schutzzweck der Veräußerungsbeschränkung erfasst auch die Mitglieder einer werdenden Gemeinschaft, denn auch diese haben ein Interesse daran, dass keine unzuverlässigen Personen in die (künftige) Eigentümergemeinschaft gelangen. Das Absatzinteresse des aufteilenden Eigentümers vermag das Schutzinteresse der Erwerber nicht zu verdrängen. Folglich bedarf jede Veräußerung nach Entstehung der werdenden Gemeinschaft der Zustimmung entsprechend § 12. Da das Grundbuchamt den tatsächlichen Besitz, der grundsätzlich neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch für die Stellung als werdender Wohnungseigentümer erforderlich ist, nicht feststellen kann, muss es für eine Umschreibung eine Veräußerungszustimmung aller fordern, zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung besteht und die deshalb werdende Wohnungseigentümer sein könnten. Lediglich Eigentumsumschreibungsanträge, die im Zeitpunkt der Entstehung der werdenden Gemeinschaft dem Grundbuchamt bereits vorliegen, werden noch ohne eine Veräußerungszustimmung vollzogen (§ 878 BGB). Eine andere Frage ist, ob die Mitgliedschaft in der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft die Zustimmung zum Erwerbsvertrag nach § 12 voraussetzt. Dies ist zumindest bei denjenigen Erwerbern zu bejahen, deren Erwerbsverträge nach Entstehung der werdenden Gemeinschaft geschlossen werden. Denn ohne die erforderliche Veräußerungszustimmung ist der Erwerbsvertrag unwirksam (§ 12 Abs. 3). Ein wirksamer Erwerbsvertrag ist jedoch Voraussetzung für die Mitgliedschaft in der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft.

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